서울 서초구 반포현대와 강남구 은마아파트의 재건축 부담금이 조합원 1인당 약 각각 2억2400만원, 4억6300만원으로 산정되면서 재건축초과이익환수제를 둘러싼 논쟁이 다시 불거졌다. 사진은 재건축을 추진 중인 은마아파트. /강남구

[더팩트ㅣ정리=박지웅 기자] 서울 강남권 재건축 아파트 조합원들에게 수억원대 부담금이 예고되면서 재건축초과이익환수제(재초환)를 둘러싼 논란이 다시 불붙고 있습니다. 새 아파트를 팔지도 않았는데 1인당 수억원을 내야 하는 데다 같은 단지에서도 인가 신청 시점에 따라 부담금 부과 여부가 갈리면서 형평성 논란까지 커지고 있는데요. 정부가 주택공급 확대를 강조하는 상황에서 재초환이 오히려 재건축을 가로막는 걸림돌이 될 수 있다는 지적도 나옵니다. 이번 비즈토크에서는 재초환 부담금 폭탄의 실체와 제도 폐지를 둘러싼 논쟁을 짚어보겠습니다.

-서울에서 재건축을 마친 아파트 조합원들에게 1인당 평균 2억원이 넘는 부담금이 통지됐다고요. 새 아파트를 팔지 않고 그대로 사는 사람도 부담금을 내야 하나요?

-네. 최근 서울 서초구 반포현대아파트에 통지된 재건축초과이익환수제, 이른바 '재초환' 부담금 이야기인데요. 집을 팔아야 차익이 확정되는 양도소득세와 달리, 재건축 부담금은 사업을 마친 시점의 주택가액을 기준으로 산정합니다. 새 아파트에 계속 거주하는 조합원에게도 부담금이 돌아갈 수 있는 이유입니다.

-그럼 재건축 전후로 집값이 얼마나 올랐는지를 보고 부담금을 매기는 건가요?

-여기서 두 가지를 빼야 합니다. 재건축 기간에 통상적으로 올랐을 집값과 조합이 들인 공사비 등 개발비용입니다. 이를 제외하고 남은 이익이 조합원 1인당 평균 8000만원을 넘으면 초과분에 구간별로 10~50%의 부과율을 적용합니다. 재건축으로 생긴 개발이익의 일부를 환수해 주택가격을 안정시키고 사회적 형평을 높이겠다는 취지로 2006년 도입한 제도입니다.

-법이 생긴 지 20년이나 됐는데 왜 지금 다시 논란인가요?

-한시 면제를 거쳐 2018년 재초환이 다시 시행됐는데요. 당시 강남권에서 처음으로 부담금 예정액을 통보받았던 반포현대가 이제 최종 부과를 앞두고 있기 때문입니다. 이 단지는 2021년 '반포센트레빌아스테리움'으로 재건축을 마쳤습니다. 서초구가 지난 9일 사전 통지한 부담금은 총 179억원입니다. 조합원 80명으로 나누면 1인당 약 2억2400만원입니다. 다만 이는 단순 평균이고, 개인별로는 부담금 분담 기준이나 장기보유 1주택자 감경 여부에 따라 금액이 달라질 수 있습니다.

-강남구 대치동 은마아파트는 조합원 한 사람당 4억원이 넘는다는 얘기도 나오던데요. 여기도 곧 부담금을 내는 겁니까?

-두 단지는 통지를 받은 단계가 다릅니다. 반포현대는 이미 준공해 최종 부과를 위한 절차에 들어갔고요. 은마는 재건축을 진행하는 도중에 앞으로 예상되는 부담금을 안내받았습니다. 지난달 30일 강남구가 은마 재건축조합에 통지한 예정액은 총 2조44억원입니다. 산정 인원 4326명을 기준으로 1인당 평균 약 4억6300만원인데요. 준공 때 집값이 얼마인지, 그때까지 개발비용이 얼마나 들어가는지에 따라 실제 부담금은 달라집니다.

-반포와 대치동 사례가 잇따라 나오니 강남권 얘기로 들리는데, 얼마나 많은 단지가 대상인가요?

-조은희 국민의힘 의원이 공개한 자료에 따르면 서울만 살펴봤을 때 지난 8월 기준 부담금 부과가 예상된 재건축 단지는 46곳, 추정 부담금은 총 2조1690억원입니다. 은마가 지난달 예정액을 통지받기 전에 집계한 수치입니다. 46곳 가운데 강남 3구(강남·서초·송파구)가 25곳으로 절반을 넘지만, 나머지 21곳은 강남 3구 밖에 있습니다. 용산·성동·마포구뿐 아니라 강북·동대문·은평·구로·금천구에도 대상 단지가 있습니다.

-같은 반포주공1단지인데도 어느 곳은 부담금을 내고 어느 곳은 면제받는 곳도 있다고요. 같은 위치에 있는데 무엇 때문에 이렇게 달라지나요?

-관리처분계획인가를 신청한 날짜가 달랐습니다. 당시에는 2017년 12월 31일까지 인가를 신청한 사업장에 재초환을 면제해 줬는데요. 반포주공1단지 1·2·4주구는 시한을 나흘 앞둔 12월 27일 신청을 마쳤습니다. 이곳을 재건축하는 '디에이치 반포124'는 내년 준공 예정이지만 부담금은 면제됩니다.

반면 반포주공1단지 3주구는 면제 시한이 지난 뒤 인가를 신청해 부과 대상이 됐습니다. 올해 7월 준공된 '래미안 트리니원'입니다. 공사를 먼저 끝낸 3주구가 부담금을 내고, 아직 공사 중인 1·2·4주구가 면제되는 건 이런 신청 시점의 차이 때문입니다.

서울 서초구는 주민 6936명이 참여한 초환 폐지 촉구 2차 탄원서를 9일 국토교통부 주택정비정책과에 전달하고, 재초환 폐지 및 제도 개선을 재차 건의했다. 사진은 서초구 관계자들이 9일 국토부에 2차 탄원서를 전달하고 있는 모습. /서초구

◆ 국토부 찾아가 폐지 건의한 서초구…국회서도 재초환 논쟁

-반포현대는 부담금을 통지한 서초구가 오히려 정부에 재초환을 폐지해 달라고 했다는데, 어떤 사정인가요?

-서초구는 조합원 부담이 커지면 재건축이 늦어지고 도심 주택공급도 줄어들 수 있다는 입장입니다. 재초환 폐지와 제도 개선을 지속적으로 건의해 왔으나, 행정기관으로서 현행 법령이 시행되는 동안 부득이 재초환 부담금을 부과·징수할 수밖에 없다고 설명했습니다. 지난 4일과 9일 두 차례 국토교통부를 찾아가 폐지를 촉구하는 주민 탄원서도 전달했습니다. 1차 탄원에는 1286명, 2차에는 6936명이 참여했습니다.

-구청이 보는 부과 기한은 언제인가요?

-서초구는 올해 12월 30일로 봅니다. 현행법은 원칙적으로 준공인가 등 부과종료시점부터 5개월 안에 부담금을 결정·부과하도록 하고, 부담금을 부과할 수 있는 날부터 5년이 지나면 부과할 수 없도록 하고 있습니다. 서초구가 2021년 준공된 반포현대에 이 기준을 적용해 계산한 날짜가 다음 달 30일입니다. 다만 2024년 3월 개정법 시행 전에 준공한 단지에도 부칙의 특례를 적용하면 기한이 2029년까지라는 해석도 있습니다. 서초구가 국토부에 유권해석을 요청한 이유입니다.

-정치권에서는 부담금 부과가 도심 주택공급에 미칠 영향을 두고 의견이 갈렸다고요.

-국민의힘은 폐지를 요구하고 있습니다. 안철수 의원은 지난 11일 재건축 뒤 오른 집값에 대해서는 보유 중에 재산세를 내고 매각 때 차익에 따라 양도소득세도 내는데, 매각 전 이익에 별도의 부담금을 매기는 것은 부당하다고 주장했습니다. 부담금을 낸 뒤 집값이 떨어질 때의 손실은 소유자가 떠안는다는 점도 지적했고요. 장동혁 대표도 12일 최고위원회의에서 "입으로는 '닥공'(닥치고 공급)을 외치면서 재초환 폭탄을 날렸다"며 정부의 공급 정책과 재초환이 모순된다고 비판했습니다.

더불어민주당은 지난 대선에서 재초환 현행 유지 입장을 밝혔습니다. 다만 최근 당내에서도 개선 논의가 필요하다는 이야기가 나오고 있습니다. 안태준 민주당 의원은 12일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 재초환 폐지나 완화가 실제 주택공급에 도움이 되는지 실증되지 않았다면서도 현행 방식에 대해서는 개선 논의가 필요하다고 지적했습니다.

-정부는 어느 쪽에 무게를 두고 있나요?

-홍지선 국토부 장관은 재초환에 대해 "무조건 옳다, 그르다 판단할 건 아니다"라며 말을 아꼈습니다. 홍 장관은 12일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 재초환의 집값 안정 효과와 개인의 재산권 침해 우려를 함께 검토해야 한다고 답했습니다. 국회에서 제도 개선 논의가 진행되면 국토부도 의견을 내겠다고 했고요.

국회에서는 제도를 유지할지 손볼지를 논의하지만, 반포현대 조합원들에게 당장 닥친 문제는 올해 안에 얼마의 부담금이 확정되느냐입니다. 서초구가 179억원을 사전 통지한 만큼, 다음 절차는 부과 기한에 대한 국토부의 해석과 그에 따른 구의 최종 부과 결정입니다.

☞<하>편에서 계속

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