한국토지주택공사(LH)는 /더팩트 DB

[더팩트ㅣ이재성 기자] 한국토지주택공사(LH)가 정부의 주택 공급 확대 기조에 발맞춰 공급 물량을 늘릴 계획인 가운데 지속적으로 증가하는 부채 부담이 해결해야 할 과제로 떠오르고 있다. LH는 공사비 상승에 따른 분양가 상한제 가산비 항목을 손질하는 방안을 검토하고 있다. 이외에도 주택 품질 관리와 임대주택 공실 해소 등 해결해야 할 숙제도 산적해 있는 모습이다.

13일 업계에 따르면 LH는 러우 전쟁 여파로 급증한 공사비를 현실화하기 위해 공공분양주택 분양가상한제 항목에 최대 9.5%의 '사업방식 가산비'를 신설하는 방안을 검토 중이다.

분양가 조정 검토는 LH가 공공분양 주택을 늘려야 하는 상황에서 공사비 상승 부담을 줄이기 위한 움직임으로 풀이된다. LH는 정부의 주택 공급 확대 기조에 맞춰 2030년까지 총 55만8100가구를 착공해야 한다. 국회 국토교통위원회 소속 강대식 국민의힘 의원이 LH로부터 제출받은 ‘정부 주택 공급 수임 물량’ 자료에 따르면 연도별 착공 목표는 올해 8만1200가구다. 내년에는 8만8300가구, 2028년 8만5300가구, 2029년 10만6500가구, 2030년 19만6800가구로 늘어난다. 2024년과 2025년 착공 물량이 각각 약 5만가구였던 것과 비교하면 공급 물량이 크게 확대되는 셈이다.

LH는 공급 확대 계획과 함께 재무 부담도 커질 전망이다. 재정경제부의 '2026~2030년 공공기관 중장기재무관리계획'에 따르면 LH의 올해 부채는 197조5000억원으로 예상됐다. 지난해보다 약 24조원 늘어난 규모다. 특히 2030년 부채는 372조8000억원, 부채비율은 2025년 대비 120.1% 증가한 351.2%에 이를 것으로 추산됐다.

그동안 LH는 택지·주택 개발에서 발생하는 수익으로 임대주택 사업의 손실을 보전해 왔다. 그러나 개발 수익을 통한 손실 보전이 어려워진 상황에서 주택 공급 확대에 필요한 재원까지 마련해야 하는 만큼 재무 부담을 관리할 방안이 필요하다는 지적이 나온다.

국회 국토위 신성범 국민의힘 의원이 LH로부터 제출받은 '부채 현황 및 전망' 자료를 보면 연도별 LH 임대운영손실은 2022년 1조9000억원, 2023년 2조2000억원, 2024년 2조5000억원, 2025년 2조7000억원으로 해마다 증가하고 있다. 손실 배경으로는 임대주택 사업 운영 가구 증가와 수선비 증가 등이 꼽힌다.

신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 "LH는 공급 목표 달성을 위해서 조직 개편뿐 아니라 임대사업 손실을 보전할 재원 설계가 뚜렷하게 필요하다"며 "택지 개발 수익으로 임대사업 적자를 메워온 기존 구조가 끊기는 만큼 정부 재정 지원 등 대체 재원을 마련해야 한다"고 말했다.

이어 "또 장기간 팔리지 않는 완성토지와 주택 재고도 매각 면책 기준을 확실히 마련해 정리하는 등 금융비용만 쌓여가는 구조를 끊어야 한다"고 덧붙였다.

◆주택 품질 관리·임대주택 공실 해소도 과제

LH는 공급 물량을 늘려야 하는 상황에서 주택 품질과 임대주택의 공실 문제들도 산적했다. 국회 국토교통위원회 소속 허영 더불어민주당 의원이 LH로부터 제출받은 자료에 따르면 2023년부터 올해 8월까지 252개 업체에 385건의 품질미흡통지서가 발급됐다. 이 중 같은 공사·관리권역에서 두 차례 이상 통지를 받은 업체는 23곳이었으며, 네 차례 통지가 이뤄진 현장도 2곳으로 집계됐다. LH는 1차 통지 때 해당 공사를 중지하고 지적 부위를 보수하도록 하고 있다. 2차 통지부터는 심사 감점이 적용되며, 3차 통지부터는 현장대리인 교체와 LH 건설공사 업무 제한 등의 조치를 하고 있다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "품질은 안전과 직결되는 문제이기 때문에 철저하게 관리돼야 한다"며 "첫 품질미흡통지 때부터 심사 감점 등을 적용하는 등 기존보다 강도 높은 제재 방안이 필요하다"고 전했다.

이에 대해 LH 측은 "품질미흡통지서를 발급한 후 그 처리결과를 확인할 수 있는 절차를 마련하겠다"며 "입찰시 감점 적용기간에 대해서는 이해관계자들의 의견 청취 후 국토부 및 재경부와 협의를 추진하는 등 품질관리체계를 개선할 것"이라고 설명했다.

아울러 임대주택 장기 공실도 해결해야 할 문제로 거론되고 있다. 국회 국토교통위원회 소속 정희용 국민의힘 의원이 LH로부터 제출받은 자료에 따르면 지난 9월 기준 6개월 이상 비어 있는 건설임대주택은 3만5717가구였다. 지난 8월 기준 매입임대주택의 장기 공실은 7609가구로, 두 유형을 합한 공실은 4만3326가구에 달했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "장기공실이 많은 지역은 신규 공급을 줄이고, 인프라 조성 및 입주요건을 완화해 공실을 해소해야 한다"면서도 "다만 일률적으로 전 지역의 입주요건을 완화하기보다는 지역별 수요에 맞춰 탄력적으로 조정할 필요가 있다"고 말했다.

ljs@tf.co.kr