30일 정부가 경기 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시 세 곳을 투기과열지구, 조정대상지역, 토지거래허기구역으로 지정했다. /남윤호 기자

[더팩트 | 공미나 기자] 최근 집값이 급등한 경기 화성시 동탄구와 용인시 기흥구, 구리시가 규제지역(투기과열지구·조정대상지역)으로 추가 지정하고 토지거래허가구역으로 지정되며 3중 규제를 받게 됐다. 반도체 산업 기대감과 GTX-A 등 교통 호재, 서울 접근성 개선이 맞물리며 단기간에 매수세가 몰리자 정부가 규제 카드를 꺼낸 것이다.

국토교통부는 주거정책심의위원회 심의·의결을 거쳐 경기 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시 등 3곳을 투기과열지구 및 조정대상지역으로 신규 지정한다고 30일 밝혔다. 규제지역 지정 효력은 다음 달 1일부터 발생한다.

투기과열지구와 조정대상지역으로 지정되면 대출·세제·청약·정비사업 규제가 한꺼번에 강화된다. 주택담보대출은 무주택자 기준 주택담보인정비율(LTV)은 기존 70%에서 40%로 제한되고, 유주택자는 원칙적으로 신규 주택담보대출을 받을 수 없다. 주담대 한도는 최대 6억원으로 묶이고, 6개월 이내 전입 의무도 적용된다. 이와 함께 분양권 전매 제한과 청약 재당첨 제한이 적용된다. 정비사업장에서는 조합원 지위 양도가 제한된다.

경기도도 이날 시·도시계획위원회를 거쳐 세 지역을 토지거래허가구역으로 지정했다. 지정 기간은 다음 달 5일부터 2027년 12월 31일까지다. 이번 지정은 국토부의 투기과열지구, 조정대상지역 지정과 연계해 추진됐다.

토지거래허가구역으로 지정되면 허가 대상 부동산을 거래할 때 관할 시장·구청장의 사전 허가를 받아야 한다. 허가 없이 계약하거나 부정한 방법으로 허가를 받을 경우 처벌 대상이 될 수 있다. 허가 목적대로 이용하지 않으면 취득가액의 10% 범위에서 이행강제금이 매년 부과될 수 있다.

이번 지정은 최근 세 지역의 가격 상승세가 가팔라진 데 따른 조치다. 동탄구의 월간 주택 매매가격 변동률은 지난 2월 0.78%에서 5월 1.57%로 상승 폭이 확대됐다. 기흥구도 2월 1.08% 상승한 뒤 0.7~0.9%대 상승률을 이어갔고, 구리시는 2월 1.77%에 이어 5월에도 1.15% 오르며 1% 안팎의 강세를 유지했다.

전문가들은 이번 규제로 해당 지역들의 거래가 위축될 것으로 내다봤다. /김성렬 기자

전문가들은 이번 규제로 단기적으로는 거래량 감소와 가격 상승세 둔화가 불가피할 것으로 보고 있다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "이번 지정은 급격한 집값 상승세를 진정시키고 실수요자 중심의 시장을 유도하겠다는 정부의 정책 의지가 반영된 조치"라며 "대출 규제 강화와 세제·청약 규제 영향으로 매수 심리가 위축되고 거래량이 줄어드는 등 단기적인 시장 냉각은 불가피할 가능성이 크다"고 말했다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "동탄의 경우 역세권 등 인기 단지들의 경우 단기간 가격 급등에 따른 부담감과 규제효과가 맞물려 매수자들의 관망세가 이어질 것으로 예상되고 매물 역시 감소함에 따라 당분간 거래 소강상태가 지속될 것"이라고 내다봤다.

다만 거래 위축이 곧바로 집값 하락으로 이어지지 않을 전망이다. 양 전문위원은 "수원, 용인, 안양 등 인접 지역이나 상대적으로 규제가 덜한 지역으로 수요가 이동하는 풍선효과 가능성은 여전히 있다"며 "그 규모는 향후 추가 규제 여부와 금융 여건에 따라 달라질 것"이라고 설명했다.

전월세 매물 부족 등으로 인해 해당 지역 수요도 완전히 사라지지는 않을 전망이다. 남 연구원은 "이번에 규제지역으로 지정된 곳들은 전월세 매물이 매우 부족한 지역"이라며 "해당 지역 안에서도 저가 단지는 실수요자들의 매수 움직임이 꾸준히 나타날 수 있어 지켜볼 필요가 있다"고 말했다.

결국 장기적인 가격 안정 여부는 공급 신뢰에 달렸다는 분석이다. 양 전문위원은 "주택가격의 방향은 공급 확대, 금리 흐름, 대출 규제, 경기 여건이 복합적으로 결정한다"며 "정부가 추진하는 수도권 공급 확대, 매입임대 확충, 비아파트 공급 활성화 등이 실제 입주로 이어질 수 있다는 신뢰를 시장에 주는지가 가장 중요한 변수"라고 말했다.

이어 "이번 규제는 과열된 시장에 단기적인 브레이크를 거는 효과는 기대할 수 있지만, 가격 안정을 이어가려면 시장이 신뢰할 수 있는 공급 로드맵과 일관된 정책 신호가 함께 제시돼야 한다"고 덧붙였다.

mnmn@tf.co.kr