이재명 정부가 지방 미분양 주택 문제를 해소하기 위해 총력을 기울이고 있다. 사진은 이재명 대통령이 지난 2일 여의도 국회 본회의장에서 2026년도 제1회 추가경정예산안 시정연설을 하고 있다. /뉴시스

[더팩트｜이중삼 기자] 다 지어도 안 팔린다. 그런데도 입주 물량은 더 늘어난다. 준공 후 미분양 80%가 지방에 몰린 가운데 입주 물량 확대가 이어지며 주택시장 수급 불균형이 심화하고 있다. '악성 미분양' 증가세가 이어지면서 지방 부동산 시장 침체 장기화 우려가 커진다.

◆ '악성 미분양' 3만가구 돌파…지방에만 85% 이상

국토교통부 '2026년 2월 주택 통계'에 따르면 전국 준공 후 미분양 주택은 3만1307가구로 집계됐다. 전월(2만9555가구)보다 5.9%(1752가구) 증가했다. 악성 미분양이 3만가구를 넘어선 것은 2012년 3월 이후 14년 만이다. 수도권은 4292가구에 그친 반면 지방은 2만7015가구로 전체의 85% 이상을 차지했다.

수도권은 2024년부터 올해 초까지 4000가구 안팎에서 큰 변동이 없다. 반면 지방은 2024년 1만7229가구에서 2025년 2만4398가구로 늘어난 데 이어 지난 2월 2만7000가구를 넘어섰다. 대구(4296가구)·경남(3629가구)·경북(3174가구)·부산(3136가구)·충남(2574가구)·제주(2213가구) 등 주요 지역에서 미분양이 쌓였다. 증가 흐름도 이어질 가능성이 크다.

눈에 띄는 점은 지방에서 착공 물량과 입주 물량이 동시에 늘고 있다는 점이다. 지난 2월 기준 지방 착공 물량은 8401가구로 집계됐다. 지난해 같은 기간 5620가구 대비 49.5% 급증했다. 기타지방도 4432가구로 전년 동기(3340가구) 대비 32.7% 늘었다.

입주 물량도 지방 위주로 크게 늘었다. 부동산 플랫폼 직방에 따르면 이달 전국 아파트 입주 물량은 1만6311가구로 1년 전보다 10.5%·전월보다 34.8% 증가했다. 수도권 8193가구·지방 8118가구가 입주할 예정이다. 지방은 전월(4084가구) 대비 두 배 가까이 늘었다. 광주광역시(4029가구)·대구광역시(3289가구)·충청북도(800가구)가 증가를 이끌었다.

◆ 거래 줄고 경기 꺾여…수요 회복 관건

지방 부동산 시장 침체가 이어지고 있다. 전국 미분양 주택 85%가 지방에 몰려 있는 것으로 나타났다. /김성렬 기자

수요는 위축되고 있다. 지난 2월 주택 매매 거래량은 2만8326가구로 전월(3만1308가구)보다 9.5% 감소했다. 지방광역시(-10.9%)와 지방도(-8.3%) 모두 줄었다.

지역 경제도 부담 요인이다. 국가데이터처 '2025년 4분기·연간 실질 지역내총생산'에 따르면 지난해 전국 경제성장률은 1.0%에 머물렀다. 건설업 부진 영향이 컸고 지방의 타격은 더 컸다. 수도권 건설업 성장률은 -9.5%인 반면 대경권(-17.6%)·호남권(-15.5%)은 더 낙폭이 컸다.

이처럼 지방은 건설경기 침체 여파와 미분양 문제로 입주 물량 증가는 부담으로 작용할 수 있다. 김은선 직방 빅데이터랩장은 "수요가 뒷받침되는 지역은 비교적 원활한 소화가 가능하겠지만 그렇지 않은 지역은 매물 증가로 가격 조정이 나타날 수 있다"고 진단했다.

◆ 김윤덕 국토장관 "지방 미분양 죽고 사는 문제"

김윤덕 국토교통부 장관은 지방 미분양 주택 문제 관련 "죽고 사는 문제"라고 밝혔다. /남용희 기자

전문가들은 구조적 대응이 필요하다고 지적한다. 한국금융연구원은 '지방 미분양 주택 문제와 거시건전성 감독 차원의 금융정책 대응' 보고서에서 "고금리 장기화와 공급 과잉 영향으로 악성 미분양이 지방을 중심으로 증가하고 있다"며 "세제 지원과 공공 매입 확대·임대 활용 등을 통해 준공 후 미분양으로의 전환을 최소화해야 한다"고 밝혔다. 이어 "교통·의료·교육 인프라 확충과 특화 산업 육성을 통한 일자리 창출이 근본 해법"이라고 했다.

이재명 정부는 지방 미분양 완화를 위한 대책을 추진하고 있다. 정부는 '2026년 경제성장전략'을 통해 지방 주택 미분양 해소를 위한 '3종 패키지 대책'을 내놨다. 인구 감소 지역 주택은 양도세·종부세 산정 시 주택 수에서 제외하고 양도세 중과 대상에서도 제외한다. CR리츠 세제 지원을 연장하고 주택 환매 보증제 도입도 추진한다. 1주택자가 지방 악성 미분양 주택을 추가 매입하면 취득가액 7억원까지 1주택자 특례를 적용한다.

특히 국토교통부는 악성 미분양 매입 물량을 8000가구까지 확대하는 방안을 발표했다. 김윤덕 국토부 장관은 "지방 미분양 문제는 죽고 사는 문제"라며 "지방 건설사가 죽게 생겼으니 준공 예정 물량까지 늘렸다"고 말했다.

지역균형발전도 핵심 과제로 제시됐다. 이재명 대통령은 취임 이후 지역균형발전을 핵심 국정 과제로 내걸었다. 이 대통령은 지난해 10월 대구 엑스코에서 열린 타운홀미팅에서 "지역균형발전은 국가 생존을 위한 마지막 탈출구"라고 강조했다. 지난달 전주시 타운홀미팅에서도 "대한민국이 주력해야 할 핵심 과제는 지역균형발전"이라며 "국민이 성과를 체감할 수 있도록 나름대로 죽을힘을 다하고 있다"고 했다.

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