정부가 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 조치를 예정대로 오는 5월 9일 종료한다. /뉴시스

[더팩트 | 공미나 기자] 정부가 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 조치를 예정대로 오는 5월 9일 종료한다. 종료에 앞서 정부는 실거주 요건 등 매도 요건을 완화하는 방안을 내놓았다. 단기 매물 출회를 유도하되, 시장 충격은 최소화하겠다는 취지다. 전문가들은 단기적으로 거래는 늘 수 있지만 집값을 끌어내리기에는 한계가 있을 것으로 보고 있다.

13일 업계에 따르면 정부는 '다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 종료 및 보완 추진' 내용을 담은 소득세법 시행령과 부동산거래신고법 시행령 입법을 예고했다.

이에 따라 오는 5월 10일부터 다주택자가 보유한 조정대상지역 주택 양도차익에는 최고 75%(지방세 포함 82.5%)의 세율이 적용된다.

다만 정부는 임대차 시장 안정과 매물 유도를 위해 토지거래허가구역 내 실거주 의무를 일정 기간 유예하는 보완책을 함께 마련했다. 5월 9일까지 매매 계약을 체결하면 강남3구와 용산구 등 기존 규제지역은 4개월, 신규 조정지역은 6개월 안에 잔금 지급과 등기를 마칠 경우 중과세를 적용하지 않는다.

임대 중인 주택 거래에 대한 규제도 일부 완화됐다. 기존 세입자의 임대차 계약 종료 시점까지 실거주 의무를 유예해 세입자가 있는 매물도 거래가 가능하도록 했다. 투기 수요를 차단하면서도 임차인의 거주 안정성을 동시에 고려한 조치라는 평가다.

전문가들은 이번 조치로 5월 초까지 매물 출회가 늘어날 가능성이 크다고 보고 있다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "다주택자의 매도 움직임이 빨라질 수 있다"며 "조정대상지역을 중심으로 매물이 늘면서 단기적으로는 매수자 우위 시장이 형성될 수 있다"고 말했다.

다만 집값 하락 효과까지는 기대하기 어렵고 상승폭 둔화에 그칠 가능성이 높다는 전망이다. 양 전문위원은 "가격이 실질적으로 하락하려면 매물이 지속적으로 쌓이는 가운데 이를 소화할 매수자가 부재해야 하는데, 현재 무주택 실수요자의 대기 수요가 상당히 두텁다"고 설명했다.

그러면서 "다주택자들이 급매로 내놓더라도 호가를 크게 낮추기보다는 중과 회피를 위한 적정 가격 수준에서의 거래를 추구할 가능성이 높다"며 "대규모 가격 조정보다는 거래량 증가와 가격 상승세 둔화가 병행되는 양상이 전개될 것"이라고 덧붙였다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 이번 정책을 "단기에 많은 물량을 매도 유도하지만 단기에 전체 시장가격을 끌어내릴 정도의 유의미한 물량으로 이어질 것까지는 지켜봐야 할 것"이라고 밝혔다.

전문가들은 단기적으로 매물은 늘겠으나 집값 하락 효과까지는 기대하기 어렵다고 전망했다. /남윤호 기자

지역별로는 차별화된 흐름이 예상된다. 강남3구와 용산은 잔금 기한이 4개월로 상대적으로 짧고 토지거래허가구역 규제가 유지되고 있어 거래 활성화에 제약이 있다는 분석이다. 반면 신규 조정지역은 잔금 기한이 6개월로 더 길어 매도 유인이 상대적으로 크지만, 외곽 지역은 매물 소화 속도가 더딜 수 있다는 관측이 나온다.

임대차 시장에 미칠 영향도 변수다. 이 연구위원은 "다주택자 규제와 그간의 매매가격 상승이 전세시장에 영향을 줄 수 있어 전셋값 상승 가능성을 배제할 수 없다"면서도 "단기간에 전세대란으로 이어질 가능성은 아직 제한적"이라고 진단했다.

5월 9일 이후 '매물잠김'에 대한 우려도 있다. 양 전문위원은 "매도하지 못한 다주택자들은 장기 보유 전략으로 전환할 가능성이 높다"면서 "규제 환경의 불확실성이 매수 심리를 동시에 위축시키면서 거래량 급감과 가격 보합·완만한 상승이 공존하는 교착 상태가 형성될 수 있다"고 전망했다.

전문가들은 5월 이후 시장 방향이 양도세 중과 복원 자체보다 금리와 보유세, 공급 여건 등 거시 변수에 더 크게 좌우될 것으로 보고 있다. 양 전문위원은 "보유세 인상이 시장 예측을 상회하고 주담대 금리까지 반등하면, 보유비용 부담에 따른 비자발적 매물 출회와 일시적 가격 조정이 나타날 수 있다. 반대로 보유세 강화가 미미하고 금리 인하가 지속되면, 다주택자들은 임대수익 기반의 보유 전략을 유지하면서 매물 잠김이 장기화되고, '똘똘한 한 채' 중심의 핵심지 가격 상승 압력은 구조적으로 지속될 것"이라고 내다봤다.

mnmn@tf.co.kr