주택산업연구원은 23일 서울 중구 대한상공회의소에서 '2026년 주택시장 전망과 정책방향'을 주제로 기자간담회를 열었다. 사진은 (왼쪽부터)김수현 부연구위원, 서종대 원장, 김덕례 실장. /공미나 기자

[더팩트 | 공미나 기자] 내년 전국 집값이 1.3% 상승하고 서울 집값은 4.2% 오를 것이라는 전망이 나왔다. 정부의 투기 억제 정책 등으로 단기적인 시장 안정 요인이 존재하지만 유동성 환경과 공급 부족이 맞물리며 주택 가격 상승 압력이 이어질 것이란 분석이다. 전세와 월세 가격도 동반 상승해 가계 주거비 부담이 더욱 커질 것으로 예상됐다.

24일 업계에 따르면 주택산업연구원(주산연)은 지난 23일 서울 중구 대한상공회의소에서 '2026년 주택시장 전망과 정책방향' 기자간담회를 열고 내년 주택 매매가격이 전국 1.3%, 수도권 2.5%, 서울 4.2%, 지방 0.3% 각각 상승할 것으로 전망했다.

주산연은 "유동성 증가로 자산 가격 상승 압력이 커진 상황에서 지난해 9월 이후 이어진 미국 기준금리 인하에 따른 대출금리 하락, 최근 4년간 누적된 약 60만 가구 수준의 착공 물량 부족이 맞물리며 주택 가격은 상승 기조를 이어갈 가능성이 크다"고 분석했다.

올해 서울 주택 매매가격 상승률은 6.6%로 추정됐다. 이는 지난해 연간 상승률(3.2%)의 두 배 수준이며, 지난해 같은 시점에 주산연이 예상했던 상승률(1.7%)을 크게 웃도는 수치다. 서종대 주산연 원장은 예상보다 큰 상승 폭의 배경으로 '똘똘한 한 채' 선호 현상과 매물 잠김 현상을 꼽았다.

전·월세 가격 상승세도 이어질 전망이다. 주산연은 내년 전세가격이 전국 2.8%, 서울 4.7%, 수도권 3.8%, 지방 1.7% 각각 오를 것으로 내다봤다. 입주 물량 부족과 전세의 월세 전환이 가속화되면서, 특히 수도권을 중심으로 월세 상승 압력이 확대될 것이란 분석이다. 서 원장은 "전월세 상승은 더 큰 문제"라며 "월세는 가계 소비에 직접적인 영향을 미친다"며 "월세 부담이 커질수록 소비 위축이 불가피하다"고 말했다.

내년 주택 거래량은 올해보다 5.4% 감소한 약 65만건으로 예측됐다. 이는 전체 주택 재고의 약 3.2% 수준으로, 정상 거래 시기(연 90만건 내외, 재고 대비 4~5%)와 비교하면 올해와 내년 모두 정상 수준의 70%에 그칠 것으로 분석됐다.

공급 측면에서는 준공 물량을 제외한 전반적인 지표가 개선될 것으로 전망됐다. 내년 전국 주택 공급은 인허가 40만 가구, 착공 32만 가구, 분양 24만 가구, 준공 25만 가구로 예상됐다. 올해는 인허가 38만6000가구, 착공 27만8000가구, 분양 23만 가구, 준공 34만2000가구로 추정됐다.

수도권만 살펴보면 내년 인허가 22만 가구, 착공 21만가구, 분양 12만5000가구, 준공 12만 가구로 내다봤다. 올해 수도권 주택 공급 물량 추정치는 인허가 20만 가구, 착공 17만 가구, 분양 12만 가구, 준공 15만 가구다.

주산연은 집값 안정을 위해서는 '물량 폭탄' 수준의 주택 공급 확대가 필요하다고 했다. 서 원장은 "분양을 조금씩 하면 청약 경쟁률이 높고, 떨어진 사람들이 위기감을 느껴 시장에 몰려온다"며 "정부의 공급 정책이 폭탄처럼 느껴질 정도로 일시에 집중적으로 몰량을 쏟아내지 않으면 집값을 잡기 어렵다"고 밝혔다.

내년 주택 정책 방향으로는 △유동성·금리·환율 등 거시경제 지표의 안정적 관리 △허가제 등 기존 수요 억제 정책의 부작용 보완 △공급 확대의 양과 속도를 획기적으로 높일 수 있는 정책의 신속한 추진이 필요하다고 제언했다.

특히 토지거래허가제의 경우 실수요자 즉시 입주 의무로 인해 임대 중인 주택의 매물이 사실상 시장에 나오지 못하는 구조적 문제가 있다고 지적했다. 임대주택 매입 후 입주 시점을 최소 임대기간 종료 시점으로 조정해야 매물 출회가 가능하다는 설명이다. 무주택 실수요자에 대한 중도금·잔금대출 규제 역시 과도해 현금 부자만 분양에 참여하는 구조를 만들고 있다며, 규제의 적정화 필요성도 제기했다.

도시정비사업에 대해서는 공급 효과가 현실화되는 시점을 고려해 단계적으로 추진해야 한다고 주장했다. 서 원장은 "정비사업은 구역 지정부터 착공까지 7~8년이 소요된다"며 "구역지정 등 준비 단계를 과도하게 앞당길 경우 단기적으로 집값 상승을 부추기는 부작용이 발생한다"고 말했다.

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