[더팩트ㅣ설상미 기자] 청년안심주택 사업장이 고금리와 건설 경기 악화로 자금난을 겪자, 서울시가 주택도시보증공사(HUG)에 모기지보증 협약 체결을 요청했지만 난항을 겪고 있는 것으로 나타났다.
청년안심주택은 건설 단계에서만 주택금융공사(HF)의 보증을 받을 수 있어, 준공 후 추가 자금 조달은 어려운 구조다. 자금 여력이 없는 일부 사업장은 파산 위기에 처해있어 입주 청년들의 피해가 우려된다.
22일 <더팩트> 취재에 따르면, 시는 지난해 11월 19일 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)에 청년안심주택 등 사업비 보증 협약 체결 요청안이 담긴 공문을 발송했다. 시는 "건설경기 악화로 추가 사업비와 운영자금이 필요한 사업장이 발생했으나, 자금 조달이 어렵다"며 모기지보증 협약을 요청했다.
이외에도 △HUG 모기지보증 가입으로 재정 확보를 통한 임대 운영 가능 △HUG 모기지보증 가입 요건을 충족했음에도 HUG 지사에서 검토와 접수를 회피한 점 등을 설명했다. 모기지보증이란 주택을 담보로 한 대출(모기지)을 채무자가 상환하지 못할 경우, 보증기관이 대신 상환해 주는 제도다. 금융기관은 대출 위험을 줄이고, 차주는 상대적으로 낮은 금리로 자금을 조달할 수 있다.
청년안심주택은 서울시가 청년 주거 안정을 위해 마련한 제도로, 2016년 박원순 시장 재임 당시 설계됐다. 민간사업자는 8년간 역세권 임대주택을 주변 시세보다 저렴하게 공급하는 대신, 용도 상향 등 행정 지원을 받았다. 협약 당시 HF가 건설자금 보증을 섰다.
문제는 HF 건설보증은 사업 초기 건설자금에만 적용돼, 준공 이후에는 민간 사업자가 추가 담보 대출을 받기 어렵다는 점이다. 청년안심주택은 HF보증 건설 자금 대출(90%)와 사업자 자기자본(10%)로 자금이 조달되는 구조다. 설계 당시 금리가 2%대일 때는 임대 수익으로 이자를 충당할 수 있었으나, 최근 금리 상승으로 연간 수억 원대의 추가 이자 부담이 불가피해졌다.
실제로 일부 사업자는 파산 위기에 처했다. 청년안심주택 민간 사업자 A 씨는 "대출 금리가 2%에서 5.5%로 오르면서 30억 원의 손실을 입었다. 보유 자산 매각과 추가 대출로 버텨왔지만, 이자 부담 탓에 파산 직전까지 몰렸다"라며 "시중은행에 담보대출을 신청했으나, HF에 건설자금보증이 설정돼 있어 금융제도상 추가 대출이 어려운 여건"이라고 토로했다.
이어 A 씨는 "최초 사업설계 당시 HF의 건설보증과 HUG의 모기지보증의 병행으로 진행됐어야 하는데 부실하게 기획됐다"라며 "민간사업자들이 신규 건축, 운영에 따른 자산가치 상승분을 반영한 추가 담보 대출 자체가 불가해 폐업 위기에 처해있다"고 밝혔다.
운영 자금 확보에 어려움을 겪는 사업자들이 발생하자, 시는 준공된 청년안심주택을 담보로 한 HUG 모기지보증(최대 60%)을 활용하는 방안을 제안했다. HUG 모기지보증은 주택 감정가의 60%까지 금융기관 대출을 보증해주는 상품으로, 대환대출을 통해 기존 HF 보증대출을 갚고 남는 금액을 사업 운영에 사용할 수 있다.
예컨대 감정가 10억 원짜리 주택에 HF 보증대출 4억 원이 설정돼 있더라도, HUG 모기지보증 한도는 6억 원이다. 6억 원을 대출받아 기존 4억 원을 갚으면 2억 원의 운영자금을 확보할 수 있는 셈이다. 기존 건설자금보증만으로는 추가 대출이 어려웠던 사업장도, 모기지보증을 활용하면 낮은 금리로 추가 자금을 마련할 수 있다.
시의 협약 제안에 HUG는 신중한 입장이다. HUG가 국회에 제출한 자료에 따르면, "당초 협약과 달리 HF의 보증기간을 단축하고 HUG 모기지보증을 활용하는 것은 공공기관 간 보증 책임의 이동 문제로 이어질 수 있다"며 "HF 차원에서 안정적인 사업 완료 방안을 우선 모색할 필요가 있다"고 설명했다.
협약 제안 배경을 두고는 시와 HUG는 상반된 입장을 내놨다. 시 관계자는 "청년안심주택 사업자가 일부 HUG 지사에서 모기지보증 상담조차 제대로 못 받았다는 민원이 있어 지원을 잘 받을 수 있도록 협약을 요청한 것인데, HUG 측이 굳이 협약을 거부하는 이유를 알 수 없다"고 밝혔다.
반면 HUG 관계자는 "청년안심주택이 모기지보증 요건을 충족한다면 전국 지사에서 취급이 가능하다"라며 "일관되게 모기지보증 상담 접수를 받고 있다"고 밝혔다. 이어 "협약 체결은 신중히 검토해야 할 사안"이라고 했다.
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