직방이 국토교통부 서울 아파트 매매 실거래가 자료를 분석한 결과, 대책 발표 이후 2주간의 최고가 거래량이 발표 전 2주 간보다 74% 감소한 것으로 나타났다. /서예원 기자

[더팩트｜이중삼 기자] 정부가 지난달 27일 고강도 부동산 대책을 내놓은 이후 서울 아파트 시장이 급랭했다. 불장 분위기 속에서 연일 최고가 거래를 경신하던 시장은 대책 발표 직후, 짙은 관망세로 돌아섰다. 대출 규제가 핵심인 이번 조치가 실거래 현장에 즉각적으로 반영된 것으로 분석된다.

14일 직방이 국토교통부 서울 아파트 매매 실거래가 자료를 분석한 결과, 대책 발표 이후 2주간의 최고가 거래량이 발표 전 2주 간보다 74% 감소한 것으로 나타났다.

대책 이전 시장은 집값 상승 기대심리에 불붙은 투자 수요와 실수요가 몰리며 매수 심리가 과열됐다. 강남권을 시작으로 마포·용산·성동 등 주요 지역에서 최고가 거래가 잇따르며, 시장은 단기 급등세를 보였다.

대책 발표 전 2주 동안(6월 13일~6월 26일) 총 4693건의 거래 중 1141건이 최고가 거래로 집계됐다. 이는 전체 거래량의 24.3%에 해당한다. 특히 '지금 사지 않으면 더 오른다'는 불안심리가 마포, 성동, 강동 등으로 확산되며 최고가 거래가 더욱 집중됐다.

이에 정부는 주택담보대출 6억원 제한, 소유권이전 전 전세대출 금지 등의 고강도 대출 규제를 담은 대책을 내놨다. 그 여파로 거래량·최고가 거래가 크게 감소했다. 대책 발표 이후 2주 간(2025년 6월 27일~7월 10일)의 거래량은 1312건, 최고가 거래량은 300건으로 나타났다. 최고가 거래량은 대책 발표 전 대비 약 74% 감소했고, 최고가 거래 비중도 22.9%로 1.4%포인트(p) 줄었다.

지역별로는 마포, 성동, 강동 등 대책 전 최고가 거래가 많았던 지역에서 최고가 거래가 눈에 띄게 줄었다.

성동구는 대책 전 139건으로 서울에서 최고가 거래가 가장 많았지만, 발표 이후 22건으로 84% 급감했다. 마포구는 같은 기간 137건에서 18건으로, 강동구는 113건에서 23건으로 각각 87%, 80% 줄었다.

지난달 27일 부동산 대책이 발표된 이후 서울 아파트 시장이 급랭했다. /더팩트 DB

◆ "불확실성 대비한 전략 마련 중요"

강남권도 위축 흐름을 피하지 못했다. 강남구는 112건에서 41건으로, 서초구는 37건에서 9건으로, 송파구는 64건에서 27건으로 줄었다. 다만, 강남3구는 토지거래허가구역에 포함돼 있어 계약일과 실제 약정일 사이 시차가 존재한다는 점에서 일부 거래는 대책 전 체결됐을 가능성도 제기된다.

이 외에도 동작구(85건→15건), 영등포구(82건→18건), 광진구(50건→16건), 강서구(34건→16건), 동대문구(30건→4건) 등 최고가 거래량도 줄었다. 전방위적인 대출규제로 투자심리뿐 아니라, 실수요자 또한 관망세로 돌아서며 이들 지역 또한 최고가 거래량이 감소한 것으로 보여진다.

서울·수도권 전반에 관망세가 짙게 드리운 분위기다. 강도 높은 규제의 여파로 기존 매물의 호가가 일부 조정되는 움직임이 나타나고 있다. 매수 문의 자체가 줄어들며 거래는 사실상 멈춰선 상태다.

일각에서는 규제 강도가 비교적 낮은 서울 외곽이나 경기 일부 지역으로 수요가 이동할 수 있다는 전망도 나온다. 자금 여력에 맞춘 실수요자들이 대체 지역을 모색하며 일시적 수요 분산이 이뤄질 가능성도 제기된다.

현재의 위축 흐름을 일시적인 조정 국면으로 해석하는 시각도 존재한다. 개발 기대감이 높은 입지에서는 규제 충격이 완화되면 다시 반등할 가능성도 배제할 수 없다는 분석이다. 이번 대책을 두고 시장 일각에서는 '맛보기 대책'이라는 평가와 함께 추가 규제 가능성까지 예고되고 있는 만큼, 수요자들은 당분간 매수에 더욱 신중한 태도를 유지할 것으로 보인다.

직방 관계자는 "이번 대책은 별도의 사전 예고 없이 발표 즉시 시행된 만큼, 예측 불가능성 자체가 향후 시장 변동성을 키우는 주요 변수로 작용할 수 있다"며 "수요자 입장에서는 변화에 탄력적으로 대응할 수 있도록 사전에 자금 계획을 점검하고, 불확실성에 대비한 전략 마련이 중요하다"고 강조했다.

js@tf.co.kr