올해 부동산 시장은 상반기에는 관망세가 이어지다가 하반기부터는 활기를 띨 가능성이 제기된다. 다만 수도권과 비수도권의 집값 양극화 현상은 더 심화될 것이라는 분석이다. /뉴시스

지난해 12·3 비상계엄과 대통령 탄핵소추로 인한 정치·경제적 불확실성이 커진 상황에서 을사년(乙巳年) 새해가 밝았다. 전문가들은 탄핵정국 등 여러 요인으로 움츠러든 부동산 시장이 올해 하반기에는 기지개를 켤 것으로 보고 있다. 하락요인보다는 금리인하 등 상승요인이 더 크다는 진단에서다. 수도권·비수도권의 양극화 현상은 더 심화될 것이라는 전망도 내놨다. 올해 부동산 시장 판도가 어떻게 흘러갈지 여러 자료를 통해 전망해보고자 한다. <편집자 주>

[더팩트｜이중삼 기자] 2025년 부동산 시장은 '상저하고'(상반기 하락·하반기 상승) 흐름을 보일 것으로 전망된다. 탄핵정국에 따른 정치·경제적 불확실성에 상반기에는 관망세가 이어지다가, 하반기에는 금리 인하와 공급 부족이 맞물리며 서울·수도권 지역을 중심으로 활기를 띨 가능성이 높다는 분석이다. 수도권·비수도권 간 집값 양극화 현상은 더 심화될 것으로 예상된다.

3일 부동산 업계에 따르면 올해 부동산 시장은 상반기까지는 탄핵정국·대출규제·부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 위험 등이 맞물려 관망세가 짙어지다가 하반기 금리인하·주택공급 부족 우려 등을 기점으로 집값 상승세가 나타날 것으로 보인다. 서울을 중심으로 한 수도권 집값 상승만 해당된다. 비수도권은 하락할 것이라는 관측이 우세하다. 이렇다 보니, 지역 간 '초양극화' 가능성까지 제기된다.

주택산업연구원(주산연)의 '2025년 주택시장 전망과 정책방향'에 따르면 올해 주택 매매가격은 3~4월까지 약세를 보이다가 중반기 이후 강세로 돌아설 것으로 내다봤다. 전국은 0.5% 하락, 서울·수도권은 각각 1.7%·0.8% 상승, 비수도권은 1.4% 하락할 것으로 봤다. 탄핵·경기침체·대출규제 등 집값 하락요인이 있지만, 금리인하·주택시장 진입인구 증가·공급부족 누적 등 상승요인이 더 크기 때문에 서울·수도권은 상승할 것이라는 게 주산연 측 설명이다.

한국은행은 '2025년 통화신용정책 운영 방향' 보고서를 통해 현재 연 3% 수준인 기준금리를 더 낮추겠다고 밝혔다. 인하 속도는 물가와 성장 흐름·금융안정 상황의 변화·정책변수 간 상충관계 등을 감안해 유연히 결정하겠다고 덧붙였다. 금리 여건은 집값 상승요인으로 꼽힌다. 다만 금리인하 폭이 예상보다 작으면 매수 관망세가 나타날 수 있다.

주택시장 진입인구 증가·주택공급 부족 등도 상승요인이다. 주산연에 따르면 올해 30대 주택시장 진입인구(추산치 73만5000명)를 감안한 가구증가폭은 전년 대비 2만 가구 늘어난 37만가구로 추산된 반면, 주택 인허가·착공·분양 등은 모두 예년 평균 대비 30% 내외로 감소해서다. 부동산R114에 따르면 올해 전국의 아파트 입주 예정 물량은 26만3330가구로 지난해(36만4058가구)와 비교하면 27.6%(10만728가구) 줄었다. 지난 2014년 이후 최저치다.

주산연 관계자는 "정부의 균형재정 고수에 따른 긴축기조와 수출경쟁력 약화, 건설경기 침체 등으로 상반기 중 경기불황은 가속화될 전망이다. 비정상적인 주담대 고금리와 대출규제도 상반기까지는 이어질 가능성이 크다"며 "다만 30대 주택시장 진입인구 급증과 금리하향 조정, 주담대와 PF 정상화 등으로 중반기 이후부터는 주택시장이 해빙무드로 돌아설 것"이라고 진단했다.

국토교통부에 따르면 지난해 11월 '악성 미분양'으로 분류되는 준공 후 미분양 주택은 한 달 전보다 1.8% 늘어난 것으로 집계됐다. /뉴시스

◆ 초양극화 현상 심화…비수도권 미분양 주택 적체

하나금융연구소의 '2025년 부동산 시장 전망' 보고서에서도 완만한 상승세를 예상했다. 차입여력 제한에도 실수요자 매수심리가 확대될 것이라는 이유에서다. 다만 가격 상승은 수도권 핵심지역에 국한된다고 봤다.

보고서는 "실수요는 매수심리 확대와 실거래가 회복을 기반으로 올해 매매거래를 주도할 것으로 보인다"며 "가격 회복이 빠르고 대기수요가 많은 수도권에 가계 여유자금이 있는 매수자가 집중돼 상승거래가 증가할 수 있다. 특히 가격 하락 우려가 적은 '똘똘한 한 채'로 매수세가 몰릴 것"이라고 분석했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "서울 등 주요 지역(아파트)을 중심으로 1분기에서 2분기로 넘어가면서 완만한 상승세를 보일 것"이라며 "이곳에서는 정부의 대출규제 등이 강화되더라도 효과는 제한적일 것"이라고 말했다.

초양극화 현상도 두드러질 것으로 보인다. 인기가 높은 지역에는 실수요자·투자자가 몰려 과열될 우려가 크지만, 그 외 지역은 다른 행보를 보일 가능성이 높아서다. 수도권·비수도권뿐만 아니라, 수도권 내에서도 선호·비선호지역 간에 극명한 가격 차이를 보일 것이라는 게 업계의 중론이다.

특히 이미 5만가구 이상의 미분양 주택이 쌓여있는 비수도권은 수도권 쏠림현상이 가속화되며 올해도 가격하락이 예상된다. 국토교통부(국토부)가 지난해 12월 31일 발표한 '11월 주택 통계'에 따르면 지난해 11월 말 전국의 준공 후 미분양 주택은 1만8644가구로 집계됐다. 전월(1만8307가구) 대비 1.8%(337가구) 늘었다. 이중 수도권은 3842가구, 비수도권은 1만4802가구다.

부동산 업계 관계자는 "미분양 주택이 해소되지 않는다면 수도권·비수도권의 양극화 현상은 지속될 것"이라고 말했다.

[관련기사]

▶ [’25 부동산] 한국 부자들 자산 축적 원천 '이것'···올해 전략은?

js@tf.co.kr