강남의 대표 노후 아파트인 은마아파트가 약 20년 만에 서울시의 재건축 심의를 통과했다. 사진은 은마아파트 입구 모습. / 더팩트DB

[더팩트ㅣ최지혜 기자] 강남권의 대표적인 노후단지 은마아파트가 서울시의 재건축 심의 문턱을 넘기며 양극화하는 주택시장에서 ‘옥석’의 반열에 들 전망이다.

20일 정비업계에 따르면 서울시는 지난 19일 제11차 도시계획위원회 본회의를 열고 강남구 은마아파트 주택 재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정·경관심의안을 수정 가결했다. 이는 은마아파트 재건축 조합설립추진위원회가 설립된 지 20년 만, 도계위에 상정된 후 5년 만이다.

시의 심의 통과로 은마아파트는 최고 35층 33개동 5778가구(공공주택 678가구)로 재건축될 예정이다. 건폐율 50% 이하, 상한 용적률은 250% 이하로 적용된다. 1979년부터 현재까지 준공 43년째에 접어든 이 단지는 현재 28개동 4424가구 규모다.

단지는 앞서 2010년 네 차례 시도 끝에 안전진단을 통과했다. 그러나 조합이 시와 기부채납 비율 조정을 수차례 실패하고 35층 층고제한에도 불구하고 49층을 설계를 계획하기도 해 수년간 사업이 답보 상태에 머물렀다. 올해 7월에는 임대주택을 2개 동에 몰아넣겠다는 계획안을 제출해 시가 이를 반려했다.

부동산 시장 침체기가 이어지며 주춤했던 매매가격도 반등할 것으로 보인다. 단지 인근의 한 공인중개사무소 관계자는 "발표 직후부터 몇 차례 매수 문의 전화가 왔다"며 "내놨던 매물의 호가를 올리겠다는 집주인들의 연락도 오고 있다"고 했다. 또다른 공인중개사무소 관계자는 "대선 이후 5~6월까지는 높은 호가가 유지됐는데 최근에는 많이 내렸다"며 "심의를 통과했으니 앞으로 조합원 지위를 양도할 수 있는 조합설립 전까지는 가격이 오르지 않을까 싶다"고 말했다.

은마아파트 전용면적 84㎡는 지난해 11월 28억2000만 원에 팔리며 최고가를 기록했다가 지난달에는 25억 원까지 가격이 내렸다. 전용면적 76㎡ 역시 지난해 11월 26억3500만 원에 신고가를 경신한 뒤 지난달에는 가격이 21억4000만 원까지 내렸다. 평형별로 약 5억~3억 원 가량 값이 떨어진 것이다.

투자 목적의 매매가 잦은 재건축 단지는 일반 아파트보다 가격 하락세가 가파르다. 실제로 거주하지 않는 집주인이 많아 오를 때 큰 폭으로 오른 만큼 조정 폭도 크다. 부동산R114에 따르면 지난 14일 기준 서울 재건축 아파트 매매가격은 전주 대비 0.07% 떨어졌다. 이는 같은 기간 일반 아파트 하락률 0.03%의 두배 수준이다. 송파구의 경우 일반 아파트 가격은 0.05% 내렸는데 재건축 아파트는 0.26% 하락했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "통상 일반 아파트 가격 하락 이후 재건축 단지 가격 하락이 후행한다"며 "투자 목적이 강한 재건축 단지는 집주인이 직접 거주하지 않아 매물로 나올 때 변동 폭이 큰 편"이라고 설명했다.

다만 ‘옥석가리기’가 심화하며 사업 추진 속도가 빠르거나 높은 수익성이 보장되는 정비사업 단지는 가격이 꾸준히 오르는 상황이다. 최근 옥석 반열에 오른 곳은 서초구 반포주공1단지, 영등포구 삼부아파트와 화랑아파트 등이다.

반포주공1단지 전용면적 140㎡의 경우 지난달 6일 73억 원에 팔리며 신고가를 새로 썼다. 지난달 3일 71억5000만 원에 거래된 직후 1억5000만 원이 더 올랐다. 삼부아파트 전용면적 146㎡도 지난달 32억 원에 거래됐다. 이는 7월 거래된 30억3000만 원보다 1억7000만 원 오른 가격이다. 화랑아파트 전용면적 146㎡ 역시 지난달 9일 27억원에 거래돼 작년 2월 기록한 최고가 24억 원보다 3억 원 올랐다.

이처럼 높은 사업성이 기대되는 재건축 단지는 ‘옥석’의 반열에 오르며 가격이 고공행진하는 모습이다. 윤 연구원은 "한강변 등 주요 입지의 재건축단지의 경우 재건축을 통해서만 신축 단지가 들어설 수 있는 희소성이 높은 입지라는 점이 신고가 경신을 이어가는 주요 요인"이라며 "특히 서울시가 최근 고층개발까지 허용하고 있어 이들 단지에 대한 미래가치가 높아지며 가격이 오르고 있다"고 분석했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "정비사업을 추진하는 단지도 결국 양극화하는 양상"이라며 "높은 사업성과 미래가치가 예상되면 가격이 오르는 '옥석'이 된다"고 부연했다.

wisdom@tf.co.kr