사모펀드(PEF) 운용사 MBK파트너스는 홈플러스 해운대점 부지 매각에 나선 상태다. /김호웅 대우마리나 비상대책위원장 제공

[더팩트｜윤정원 기자] 사모펀드(PEF) 운용사 MBK파트너스가 홈플러스 부지 매각에 나섰다. 다만 해당 부지는 일반상업지역으로, 주상복합을 짓는데 제약이 있는 만큼 매각가가 낮아질 가능성도 존재한다.

25일 IB(투자은행) 업계에 따르면 MBK파트너스는 홈플러스 해운대점 부지를 팔기로 하고 최근 원매자들에게 투자설명서를 배포했다. 부산 해운대구 마린시티(수영만매립지)에 있는 홈플러스 해운대점은 약 1만7000㎡ 부지에 지하 1층~지상 6층 건물로 구성돼 있다. MBK파트너스는 해당 부지 매각을 세일 앤 리스백(Sale & Lease back) 방식으로 진행할 방침이다. 부지 매입사가 건물을 재건축하면 일부를 홈플러스가 다시 임차해 해운대점을 운영하는 구조다.

업계에서는 해당 부지에 대규모 주상복합이 들어서고, 지하 1층 정도에 홈플러스 해운대점이 입점할 것이라는 관측이 나왔다. 하지만 이 부지는 지구단위계획상 일반상업지역으로 지정돼 있다. 근린생활시설, 의료시설, 판매시설, 숙박시설 등의 용도로만 이용될 수 있다는 이야기다. 주상복합(공동주택) 자체가 세워질 수 없는 구조다. 지자체에 지구단위계획 변경을 요청해야만 주거시설이 들어설 수 있다.

해운대구청 관계자는 "현재 수영만매립지는 지구단위계획으로 용도를 설정하고 있다. 홈플러스 해운대점 부지는 공동주택은 불허 용도로 지정돼 있다. 수년째 변경없이 일반상업지역으로 있다"며 "지구단위계획 관련해서는 진행 중인 사안도 없다. 현재로써는 지구계획에 맞게끔 해야 한다"고 설명했다.

그러나 지구단위계획 변경은 녹록지 않을 전망이다. 실제 홈플러스 해운대점 바로 옆에 붙어 있는 토지(우동 1406-7·1만8468㎡)는 지구단위계획 변경에 실패, 현재까지도 마린시티 내 마지막 미개발 부지로 남아 있다. 비에스디앤씨는 2016년 10월 이 부지를 사들였지만 6년이 지난 지금까지 용지 개발은 이뤄지지 않고 있다.

해당 토지 소유주인 비에스디앤씨는 지난 2017년부터 이곳에 '숙박형 레지던스'와 '콘도미니엄'을 짓겠다는 계획을 두 차례 세웠다. 하지만 청소년보호법과 법제처 해석에 막혀 계획이 번번이 무산됐다. 해당 부지와 불과 20여m 떨어진 곳에 해원초등학교가 위치, 교육환경보호구역이란 이유에서다. 초등학교와 거리 50m 이내는 교육환경보호구역 중에서도 절대보호구역으로 꼽힌다. 숙박시설이 들어설 수 없다.

비에스디앤씨는 지난 2018년 12월에는 이곳에 65층, 3개 동, 996세대 규모의 주상복합 건물을 짓겠다며 해운대구에 지구단위 변경을 제안했다. 그러나 초고층 건축물 밀집지인 마린시티 내 또 하나의 초고층 주상복합 건물 신축 계획 사실이 알려지자 마린시티 주민들과 인근 초등학교 학부모, 시민단체에서는 즉각 반발하고 나섰다. 당시 김호웅 대우마리나 비상대책위원장 등은 "민간사업자의 용도변경 신청은 마린시티의 쾌적한 도시 환경을 위하는 공공의 이익 및 목적이 아니라 오로지 돈벌이 수단을 위한 난개발"이라고 목소리를 높였다.

부산 해운대구 우동 마린시티 일대 모습. 홈플러스 해운대점 옆으로는 수년째 개발이 미뤄지고 있는 넓은 공터가 보인다. /김호웅 대우마리나 비상대책위원장 제공

앞서 시장에서 거론된 홈플러스 해운대점의 매각가는 3000억~4000억 원 수준이다. 하지만 홈플러스 해운대점의 지구단위계획 변경이 이뤄지지 않으면 해당 부지의 메리트가 적어 매각가는 낮아질 수 있을 것으로 보인다. 더욱이 해당 부지는 해원초등학교와 140여m 거리로, 교육환경보호구역 중 상대보호구역(200m 이내)에 속한다. 절대보호구역보다는 업종 제한이 적지만 용지 사용 시 유의가 필요하다.

한 부동산 업계 관계자는 "노른자 땅이 있으면 땅값이 올라가고 여기저기서 입찰을 하든 매수에 나서려 할 것이다. 하지만 허가가 안 난다는 것은 토지가격은 오르더라도 사용에 대한 가치가 떨어진다는 이야기다. 매수 의향자가 붙지 않으면 매도자 입장에서는 원하는 값을 받기 어려울 수 있다"고 해석했다.

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