경기 성남시 대장동 개발 특혜 논란이 지속하는 가운데 증권사 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업 부서의 수익률이 떨어질 우려가 커졌다. /더팩트 DB

공공 개발사업 시행이익 감소 우려

[더팩트｜윤정원 기자] 경기 성남시 대장동 개발 특혜 논란이 지속하는 가운데 증권사 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업 부문의 긴장감도 높아지는 분위기다. 그간 증권사 PF는 알짜 수익 부서로 꼽혀왔으나 정치권에서 불거진 논란으로 인해 공공 개발사업 관련 시행이익이 줄어들 상황에 처했다.

대장동 특혜 의혹은 이재명 지사가 성남시장으로 재직하던 때 추진한 개발 사업에서 비롯됐다. 해당 사업은 지난 2014년 성남시가 100% 출자한 공기업 성남도시개발공사가 민간 시행사와 함께 분당 대장동 부근 약 5903가구를 짓는 게 골자다.

대장동 개발 사업 과정에서는 특수목적법인(SPC) '성남의뜰'이 조성됐다. 성남의뜰에는 다수의 금융사가 투자자로 참여했다. 우선주와 보통주를 합친 성남의뜰 지분율을 보면 △성남도시개발공사(50.0%) △하나은행(14.0%) △KB국민은행·IBK기업은행·동양생명보험(각 8.0%) △SK증권(6.0%) △하나자산신탁(5.0%) △화천대유자산관리(1.0%) 등의 순이다.

하지만 소수 지분을 보유한 화천대유자산관리가 거액의 배당금을 받은 것으로 드러나 논란이 지속하고 있다. 대장동 개발 사업 컨소시엄에 자산 관리사로 참여한 회사 화천대유와 자회사 천화동인의 경우 보통주에 출자금 3억5000만 원을 내고도 배당금을 4040억 원이나 받은 것으로 알려졌다.

화천대유의 투자는 SK증권의 특정금전신탁을 통해 이뤄졌다. 화천대유는 보통주에 투자해 577억 원을 배당받았고, 자회사인 천화동인 1~7호는 SK증권을 거쳐 투자에 참여한 뒤 3463억 원의 배당을 받았다. 화천대유와 천화동인은 배당수익 외에도 4500억 원대 매출이익을 올리며 총수익 8500억 원가량을 거둔 것으로 전해졌다.

대장동 의혹에도 불구하고 이재명 경기지사가 더불어민주당 20대 대선 후보로 선출됐다. 사진은 10일 서울 송파구 올림픽공원 핸드볼경기장에서 열린 합동연설회에서 손을 들고 인사하는 이재명 후보. /국회사진취재단

통상 대규모 부동산 개발 사업에는 증권사나 은행, 보험회사 등 금융회사들이 포함돼 컨소시엄이 구성된다. 대출과 투자자 모집 등을 통한 자금 조달을 위해서다. 대장동 개발 사업의 경우에도 성남도시개발공사가 공모지침서에 건설업자는 제외하고, 컨소시엄 대표사를 금융회사로 하도록 명시한 바 있다.

부동산 개발 사업 참여는 금융회사들에 안정적인 수익원으로 통한다. 부동산 개발 사업은 기본적으로 규모가 수천억 원 이상 되는 데다 5%대의 대출·채무 수수료도 받을 수 있기 때문이다. 대출 연체율도 0.49%로 낮은 편에 속한다.

직원들 사이에서도 PF 부서의 인기가 상당한 것으로 알려진다. PF 부서는 부동산 투자 수익에 따라 고액의 성과급을 받을 수 있기 때문이다. 매년 5억 원 이상 상위 연봉 수령자 명단에는 부동산 IB(투자은행) 업계 인사가 포함되곤 한다.

부동산 개발사업의 축이 건설사에서 증권사로 옮겨간 것도 PF 부서의 매력 요인이다. 과거 대형건설사에 자금을 조달하는 조력자 역할에 그쳤던 증권사는 최근 사업 인허가, 브릿지론, 본 PF를 비롯해 개발사업 전 과정에 관여하고 있다. PF부서에서는 부동산 사업성 검토, 건설사‧지방자치단체 협의, 분양 등 다양한 업무를 경험할 수 있다.

하지만 화천대유발 논란이 지속함에 따라 공공 부동산 개발 사업 참여에는 다소간 제동이 걸릴 조짐이다. 정부와 정치권에서 개발이익 환수제와 같은 부동산 PF 관련 규제를 내놓을 가능성도 있다. 개발이익 환수제가 실현될 경우 공공 개발사업 참여 금융기관의 이익은 줄어들 수밖에 없다.

한 증권업계 관계자는 "대장동 개발사업 특혜 의혹 불똥이 증권가로도 번지는 분위기다. 당장 금융당국의 규제가 있을 것 같지는 않지만 아무래도 재건축·재개발 등 대규모 부동산 개발사업에 참여할 때 더 신중해질 수밖에 없지 않겠나"라고 말했다.

garden@tf.co.kr