개발이익금 축소 가시화…인천경제청 지원 절실
[더팩트ㅣ인천= 김재경 기자] 재외동포의 국내 정주여건 마련을 위해 인천글로벌시티(IGCD)가 추진 중인 송도글로벌타운 3단계 사업이 건설사와 행정 당국의 미온적 태도로 난항을 겪고 있다.
18일 <더팩트> 취재를 종합하면 호반건설의 계약 지연 및 법정 소송 등으로 IGCD는 토지대금 지급을 위한 차입이자비용 및 법인 운영경비 등으로 매월 약 15억 원의 고정비용이 발생, 재정적 손실이 확대되고 있다.
특히 인천경제청의 사업 승인 조건에 따른 입주 시기가 늦춰질 경우 정주희망자의 불신으로 인한 사업 신뢰도 하락이 우려되는 상황이다.
인천경제청은 지난 3월 18일 주택사업계획 승인을 해주면서 착공 6월 30일, 사용검사일은 2030년 1월, 공사 기간 43개월로 산정했다.
이에 따라 IGCD는 지난 3월 24일 공개경쟁 입찰을 통해 호반건설을 우선협상자로 선정해 건설공사 계약 체결을 진행하려 했으나, 호반건설이 공사비 증액을 요구하며 계약 체결을 지연시켜 결국 계약은 무산됐다.
IGCD는 호반건설에 3차례 공문 발송을 통해 △입찰지침서에 명시된 총액계약 원칙 준수에 대한 동의 여부 △물가 변동 적용 없음에 대한 인정 여부△설계변경 불인정에 대한 수용 여부 등에 대한 입장 표명을 요구했으나 답변을 회피했다.
이에 IGCD는 5월 29일 호반건설에 우선협상대상자 지위 해제를 통보했다.
그러자 호반건설은 법원에 IGCD를 상대로 가처분소송을 제기했다.
호반건설의 우선협상대상자 선정부터 지위 해제, 2차 유찰, 가처분 소송 제기부터 취하까지 약 4개월간 IGCD의 사업진행은 정체됐다.
◇2차 유찰…월 고정비용 15억 원 발생
지난 6월 16일 대우, 롯데, 호반, 현대산업개발 등 4개 건설사는 IGCD가 첨단산업 클러스터 및 바이오산업의 중심 지역으로 떠오르는 송도국제도시 11공구에 추진하는 지하 2층에서 지상 25∼44층, 총 14개 동 1700세대 규모의 대단지 프리미엄 하이엔드 아파트 건설 공사에 참여 의향을 밝혔다.
이에 따라 IGCD 7월 10일 2차 경쟁입찰을 진행했다. 공사 참여 의향을 밝히 4개 건설사가 입찰에 참여할 것으로 예상했으나 가처분소송을 제기한 호반건설만 응찰해 결국 유찰됐다.
공사 착공이 늦어지면서 IGCD의 재정적 손실은 확대되고 있다.
IGCD는 토지대금 지급을 위한 차입이자비용 및 법인 운영경비 등으로 매월 약 15억 원(토지대금 이자 7억 4000만 원, 대출이자 4억 1000만 원, 관리비 3억 원, 기타 5000만 원)의 고정비용이 발생하고 있다.
호반건설의 계약 회피 및 소송(8월 11일 가처분신청 소송 취하) 등으로 약 4개월간의 사업진행 정체에 따른 개발이익 축소도 우려되고 있다.
또 선투입에 필요한 현금 보유고 감소로 사업 추진 동력 위축은 물론 사업성 부족으로 목적사업 중단시 특수목적법인의 존립 위기도 배제할 수 없는 상황이다.
이 같은 상황에서 사업 승인권자인 인천경제청은 IGCD의 재정적 손실 최소화 위한 노력에 미온적 태도를 보이고 있다.
IGCD 관계자는 "인천경제청과 3차 입찰 일정에 대해 논의하면 입찰 시일만 미루면서 특정한 날짜를 지정해 주지 않고 있다"고 말했다.
◇정주 희망자 불신으로 사업 신뢰도 하락…영종국제학교 추진 악영향
IGCD는 재외동포를 포함, 외국 시민권자와 영주권자들의 국내 정주를 돕기 위한 주거 시설 사업을 하는 특수목적법인(SPC)으로 IGCD는 1,2단계 사업을 통해 국내 최초의 재외동포 타운 및 외국인 주택단지를 조성해 공급했다.
그동안 공급한 공동주택은 2374세대, 오피스텔 786호실, 판매시설 260호 실이다.
IGCD 이번 3단계 사업 추진을 위해 총3회 사업투자설명회 및 세계한인경제인대회 등을 통해 259명이 관심고객 등록했고, 지난달부터는 사전청약의향서를 접수받고 있다.
잠재고객인 재외동포와의 신뢰가 무엇보다 중요한 3단계 사업이 시공사 선정 등으로 인한 사업 일정 지연은 기 등록한 고객의 불신을 초래할 수 있다.
또한 사업특성상 재외동포들간의 입소문에 의한 구전 마케팅의 효력이 크므로 사업 추진에 대한 신뢰 저하는 기존 의향표명자의 이탈에 따른 전체 분양성에 상당한 부정적 영향도 배제할 수 없다.
3단계 사업 지연은 영종국제학교 건립에도 상당한 악영향이 미칠것으로 예상된다.
인천경제자유구역청(IFEZ)이 추진 중인 영종국제학교 사업은 IGCD가 3단계 사업의 개발이익금 등으로 전체 건축비 1500억 원을 부담해 건립 후 IFEZ에 기부채납하는 구조다.
공기 지연 등으로 인한 개발이익금이 축소되면 영종국제학교 건립에도 상당한 악영향이 미칠 수 있다.
◇부동산 PF 제도 변화…선재적 대응 해야
3단계 사업이 늦어지면 늦어질수록 '부동산 PF 제도 개선 방안'에 따라 IGCD의 사업구조는 상당한 여려움에 봉착될 수 있다.
정부가 저자본·고레버리지 구조의 국내 PF 시장 개선을 위해 지난 2024년 발표한 '부동산 PF 제도 개선 방안'을 보면 시행사의 자기자본비율이 2027년 5%를 시작으로 단계적 상향(2028년 10%, 2029년 15%, 2030년 20%) 적용된다.
IGCD는 자기자본비율 5% 적용시 약 700억 원의 자기자본을 조달해야 하는 상황에 놓인다. 이렇게 되면 출자전환 가능한 기투입비 약 200억 원 수준에 머문다.
이에 따라 다가오는 제도 변화에 선제적으로 대응해 금융 조달 및 사업 리스크를 해소할 필요성이 큰 상황이다.
현재 시공사 선정 지연으로 전체 사업일정이 뒤로 밀리는 상황에서 토지대 차입금 이자 및 운영비 등 매몰 비용만 지속해서 증가하고 있으며, 이는 결과적으로 향후 확보해야 할 시행사 재무 역량에 대한 의문으로 인해 자기 금융조달의 불확실성 증대가 불가피하다.
특히 강화되는 자기자본 비율 요건과 맞물려 금융권의 신규 대출 승인이 어려워지거나 조달 비용이 치솟을 경우 사업성은 악화될 수밖에 없다.
이를 선재적으로 대응하기 위해선 IGCD는 빠른 시공사 선정 통한 착공을, 행정당국은 IGCD의 원활한 3단 사업추진을 위한 전폭적 지원이 절대적으로 필요한 상황이다.
IGCD 관계자는 "착공이 늦어지면서 금융비용만 증가하고 있다. 빠른 시공사 선정을 통한 착공만이 금융 비용을 줄일 수 있는 유일한 방법"이라며 "사업승인권자인 인천경제청의 적극적 지원이 필요한 상황"이라고 말했다.
이어 "빠른 착공만이 정주희망자 불신 해소 및 하락한 사업 신뢰도를 회복할 수 있다"며 "700만 재외동포와 외국인 투자자들이 고국에 안심하고 정착할 수 있는 고품격 주택단지 개발에 총력을 다하겠다"고 덧붙였다.
infact@tf.co.kr
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