매출 감소·폐업 등 장기 악순환 개선 시급
'동북아 베네치아, 인천'은 인천이 지닌 역사적, 문화적 자원을 바탕으로 미래형 해양도시로 나아가야 할 방향을 모색하는 시리즈로서 <더팩트>와 인천학회(회장 김경배)가 공동으로 기획 연재한다. 2017년 9월 출범한 인천학회는 인하대, 인천대, 청운대, 인천연구원, 인천도시공사, 시민단체 등이 참여하는 국내 최초의 지역학회로서 인천의 과거, 현재, 미래를 연구하는 지식공동체이다. 300만 대도시 인천의 도시 발전을 위한 새로운 정책과 담론을 형성하고 다양한 해법을 찾아가는 학술 활동의 성과는 다른 도시에도 적용될 수 있는 국가 발전의 에너지가 될 것이다.
'동북아 베네치아' 제목은 글로벌 해양도시로서 관광, 물류의 세계 거점 도시를 향한 인천의 발전 가능성과 미래상을 의미한다. 따라서 이번 연재는 인천의 잠재력을 재조명하고, 시민 모두가 공유할 수 있는 공감의 장을 마련한다. 또 동북아 해양 네트워크의 중심 도시로 도약하는 데 필요한 이슈를 제공하고, 단순한 도시의 확장을 넘어 살고 싶은 지속가능한 도시의 미래는 어떻게 조성돼야 하는지 그 대안을 모색한다. [편집자주]
인천 도심을 걷다 보면 '임대문의'라는 안내문이 낯설지 않다. 한두 곳의 문제가 아니라, 거리 전체가 비어 있는 풍경도 흔해졌다. 원도심은 물론이고 신도시 상권에서도 공실이 늘고 있다. 상가 공실은 더 이상 특정 지역이나 경기 침체기의 일시적 현상이 아니다. 특정 업종이나 개인의 경영 실패로 설명할 수 없는 도시 구조 전반의 문제로도 자리 잡게 됐다. 단순한 경기침체를 넘어, 도시의 지속가능성을 위협하는 심각한 현상이다.
대부분 상가 공실의 원인을 자영업자의 준비 부족이나 상권 분석 실패로 지적한다. 그러나 지금의 현실은 그렇게 단순하지 않다. 인천 지역 상가 공실의 주요 원인을 살펴보면 계획되지 않은 상업 지구의 난립이다. 특정 지역에 상업시설이 과도하게 집중되면서 수요와 공급의 불균형이 결국 공실 증가로 이어지게 됐다. 최근 소비는 온라인과 모바일 중심으로 이동했다. 배달·플랫폼 경제는 오프라인 상권의 역할을 근본적으로 바꾸어 놓았다. 여기에 인구구조 변화와 소비 여력 감소, 높은 분양가와 임대료 상승까지 더해지며 상가는 구조적인 한계에 직면해 있다. 개인이 감당하기에는 너무 큰 흐름이다.
인천은 이러한 변화가 더욱 복합적으로 나타나는 도시다. 항만과 공항, 산업단지를 갖춘 대도시이면서 동시에 원도심과 신도시가 공존하는 이중 구조를 가지고 있다. 하지만 상권 정책은 여전히 획일적이고 과거의 틀에 머물러 있다. 도시의 속도는 빠르게 변하고 있는데 제도와 정책은 이를 따라가지 못하고 있는 것이다.
한국부동산원의 통계에 따르면 인천 지역의 소규모 상가 공실률은 2022년 1분기 5.6%에서 2025년 4분기 11.8％로 약 2.1배 증가했다. 인천은 전국에서 비교적 상가공실률이 높은 지역이다. 문제는 상가 공실이 단순한 부동산 문제가 아니라는 점이다. 상가가 공실이면 유동 인구가 줄고, 거리는 활기를 잃게 된다. 이는 곧 지역 안전과 생활 환경에도 영향을 미친다. 공실이 늘어난 거리는 범죄와 슬럼화에 대한 우려도 커지며, 지역의 이미지 자체가 훼손되는 등 지역 경제는 물론 도시의 지속가능성을 위협하는 요소로 작용한다.
더 큰 문제는 공실이 만들어내는 악순환 구조다. 한 곳의 공실은 주변 상권 매출 감소로 이어지고, 추가 폐업과 공실을 낳는다. 시간이 지날수록 상권 회복은 더 어려워지고, 공실은 장기화된다. 이 과정에서 상가는 '활용되지 않는 자산'이 아니라, '도시의 부담'으로 전락한다. 그런데도 제도와 인식은 여전히 과거에 머물러 있다. 공실이 장기화 되어도 임대료 조정은 쉽지 않고, 상가 활용에 대한 유연한 제도 역시 부족하다. 상가는 '비워두는 것이 손해'임에도 불구하고, 현실에서는 '비워두는 것이 더 낫다'라는 판단이 반복되고 있는 것이다. 보다 적극적이고 유연한 정책 전환이 필요한 시점이다.
첫째, 상가 공실을 '관리·개입 대상'으로 명확히 규정해야 한다. 일정 기간 이상 공실이 지속되는 상가를 단순한 사유재산으로만 볼 것이 아니라, 지역 경제와 도시 환경에 영향을 미치는 요소로 인식해야 한다. 이를 위해 공실 기준을 설정하고, 장기 공실 상가에 대한 관리 체계를 구축할 필요가 있다.
둘째, 공실 상가 활용을 가로막는 제도적 장벽을 완화해야 한다. 상업시설로만 묶여 있는 용도 규제는 현실과 맞지 않는다. 공실 상가를 청년 창업 실험 공간, 공유 오피스, 문화·교육·돌봄 공간, 지역 커뮤니티 시설 등으로 전환할 수 있도록 한시적·조건부 용도 규제 완화가 필요하다. 비워두는 상가가 아니라, '다시 쓰이는 상가'를 만들어야 한다. 이는 상권 회복뿐 아니라 지역 공동체 기능 회복에도 기여할 수 있다.
셋째, 임대인 참여형 공실 해소 정책을 제도화해야 한다. 현재 공실 문제의 부담은 대부분 임차인에게 전가되고 있다. 임대료 인하, 상가 리모델링, 공실 활용에 협조하는 임대인에게 세제 혜택이나 행정 지원을 연계하는 구조가 필요하다. 더 나아가 공공기관이나 지자체가 일정 기간 상가를 임차해 활용하는 '공공 임차 모델'도 적극 검토할 때다.
넷째, 상권 유형별 맞춤형 정책 설계가 필요하다. 인천의 상권은 원도심, 역세권, 주거 밀집 지역, 관광·해양 상권 등 성격이 뚜렷하게 구분된다. 동일한 지원 기준과 정책으로는 효과를 기대하기 어렵다. 상권 데이터 분석을 기반으로 지역별 맞춤형 전략을 수립하고, 업종 구성과 공간 활용 방향을 차별화해야 한다.
다섯째, 공실 상가 통합 관리 및 정보 공개 시스템을 구축해야 한다. 공실 현황을 체계적으로 파악하고 이를 공개함으로써, 창업자·사회적 경제 조직·공공기관이 효율적으로 공간을 활용할 수 있도록 해야 한다. 이는 무분별한 출점과 실패를 줄이고, 정책 자원의 낭비를 막는 기초 인프라가 되기 때문이다.
상가는 도시의 삶을 잇는 혈관과 같다. 혈관이 막히면 도시 전체의 순환도 둔화된다. 인천의 상가 공실 문제는 '얼마나 채울 것인가'의 문제가 아니라, '도시를 어떻게 활용할 것인가'라는 정책적 질문이다. 이제 상가 공실을 방치의 영역에 두지 말고, 커뮤니티 활성화를 위한 유연하고 복합적인 공간 활용 정책 어젠다로 검토해야 활기 넘치는 도시를 구축할 수 있을 것이다.
글=이상훈 (주)부동산중개법인 탑 대표
기획=김형수 선임기자
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