서울 46개 단지 예상 부담금 2조1690억원 달해
[더팩트 | 공미나 기자] 재건축초과이익환수제(재초환) 부담금 부과 주택공급에 미칠 영향에 관심이 쏠리고 있다. 공사비 상승으로 재건축 시 조합원 분담금이 늘어난 상황에서 재초환 부담까지 더해지면 사업 추진 동력이 약화할 수 있다는 우려가 나온다. 정부가 정비사업 규제 완화를 통한 주택공급 확대를 추진하는 가운데 재초환을 둘러싼 제도 개선 요구도 커지고 있다.
10일 정비업계에 따르면 서울 서초구는 전날 재초환 1호 단지로 꼽히는 반포현대아파트(현 반포센트레빌아스테리움) 재건축조합에 총 179억원 규모의 재건축부담금 예정액을 통지했다. 조합원 80명을 기준으로 1인당 평균 약 2억2375만원에 달하는 금액이다.
이번 통지는 최종 부담금 고지에 앞선 행정절차다. 서초구는 향후 50일간 조합의 이의신청을 받아 관련 자료를 검토한 뒤 최종 부과 여부와 금액을 결정할 예정이다.
강남구도 지난달 은마아파트 재건축조합에도 '재건축부담금의 부과기준 및 예정액 통지서'를 보냈다. 총 예정액은 2조44억원으로, 조합원 1인당 평균 4억6334만원이다.
재초환 부담금 부과가 예상되는 단지는 두 곳뿐만이 아니다 조은희 국민의힘 의원실이 공개한 자료에 따르면 서울에서 재초환 부담금 부과가 예상되는 재건축 단지는 46곳으로, 추정 부담금 총액은 약 2조1690억원이다.
대표적으로 서초구 반포3주구(래미안 트리니원)의 예상 부담금은 약 5149억원으로 조합원 1인당 약 3억2000만원 수준이다. 용산구 한강맨션의 경우 총 4723억원에 달하며, 1인당 약 6억8000만원이 예상된다. 이밖에도 이 목록에는 강북구 미아4구역, 구로구 개봉5구역, 동대문구 제기1구역, 금천구 무지개아파트 등 비강남권 사업장도 다수 포함돼 있다.
재초환은 재건축으로 발생한 주택가격 상승분에서 정상적인 집값 상승분과 공사비 등 개발비용을 제외한 초과이익의 일부를 환수하는 제도다. 2006년 도입됐으나 시행 유예와 재검토 등을 거치며 실제 징수 사례는 없었다. 그러나 최근 지자체에서 고지서를 통보하기 시작하며 논란이 되고 있다.
이처럼 재초환 부담이 구체적인 금액으로 제시되면서 정비업계에서는 재건축 사업 추진에 미칠 영향을 우려하고 있다. 특히 최근 공사비 상승 등으로 기존 재건축 분담금이 수억원에 달하는 사업장은 재초환 부담까지 더해질 경우 조합원들의 사업 참여 의지가 약화할 수 있다는 지적이다.
김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "재건축 분담금이 수억원씩 거론되는 상황에서 재초환까지 부과하면 누가 사업을 추진하려 하겠느냐"며 "그동안 실제 부담금이 부과될 것이라는 인식이 크지 않았지만 본격적으로 부과되기 시작하면 상황이 달라질 것"이라고 말했다.
특히 "사업 초기 단계에 있는 단지들은 영향을 받을 수 있다"며 "사업성이 상대적으로 낮은 강북 재건축 단지의 부담은 더 커질 수 있다"고 내다봤다.
지자체에서도 제도 폐지를 요구하는 목소리가 나오고 있다. 서초구는 지난 4일에 이어 9일 국토교통부를 방문해 재초환 폐지를 촉구하는 주민 탄원서를 전달했다. 두 차례 탄원에는 각각 1286명과 6936명이 참여했다. 서초구는 재초환이 조합원 부담을 높이고 재건축 사업을 지연시켜 도심 주택공급을 위축시킬 수 있다는 입장이다.
다만 재초환은 재건축으로 발생하는 개발이익을 환수해 이익의 사유화를 완화하고 주택시장 안정과 형평성을 확보한다는 취지로 도입됐다. 제도를 폐지하거나 완화할 경우 개발이익 환수라는 공익적 목적과 공급 활성화 효과를 함께 검토해야 한다는 과제도 남는다.
부담금 부과기한을 둘러싼 법률 해석도 쟁점이다. 현행 재건축이익환수법은 준공인가일 이후 5개월 이내에 부담금을 결정·부과하도록 하고 있다. 또 개발이익환수법을 준용해 부담금을 부과할 수 있는 날로부터 5년이 지나면 더 이상 부과할 수 없도록 규정하고 있다.
서초구는 이 규정을 적용해 2021년 준공된 반포현대의 부담금을 올해 12월 30일까지 부과해야 한다고 판단하고 있다. 반면 2023년 개정된 재건축이익환수법의 특례 조항을 적용하면 2029년까지 부과할 수 있다는 해석도 제기됐다.
이를 두고 국토부는 부과기한과 관련한 법률적 검토를 진행 중이다. 국토부는 이날 설명자료를 내고 "2023년 재건축이익환수법 개정시 부칙 '법률 제19850호, 2023년 12월 26일' 제3조의 '이 법 시행일부터 5개월 이내에 재건축부담금을 결정·부과할수 있다는 규정'을 고려해 부과 기한을 명확히 할 필요가 있다"며 "빠른 시일내에 재건축초과이익 부담금 부과 기한에 대해 검토해 그 결과에 대해 지자체 안내 등을 진행할 계획"이라고 말했다.
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