임대차 갱신 1회·최대 2년 인정…무주택·2년 거주 의무 유지
[더팩트｜이중삼 기자] 이재명 정부가 토지거래허가구역(토허구역)의 '세 낀 집' 거래 빗장을 내년 말까지 한시적으로 풀었다. 무주택자가 세입자가 있는 집을 사더라도 최대 3년 3개월까지 입주를 미룰 수 있게 되면서 매물이 잠겨 있던 서울 주택시장에 거래 숨통이 트일 수 있다는 전망이 나온다. 다만 임대사업자·비거주 주택자·다주택자 등이 매물을 쏟아낼 경우 임대주택도 함께 줄어 전월세 가격 변동성이 커질 수 있다는 우려가 나온다.
국토교통부는 토허구역 내 임대주택 거래 여건을 보완하기 위해 실거주 유예 신청 기한을 1년 연장하고 적용 범위도 넓히기로 했다. 당초 올해 12월 31일까지였던 신청 기한은 내년 12월 31일까지 연장된다. 기존에는 임차인의 임대차계약 잔여기간까지만 입주를 미룰 수 있었지만 앞으로는 갱신계약도 포함된다. 갱신계약은 1회·최대 2년까지 인정한다. 이에 따라 다음 달 1일부터 최대 3년 3개월간 입주를 유예할 수 있다. 다만 늦어도 2029년까지는 입주해야 한다.
갭투자 등 투기 수요를 막기 위한 요건은 그대로다. 실거주 유예는 지난 5월 12일부터 무주택을 유지한 매수자만 신청할 수 있다. 유예기간이 끝나면 해당 주택에 입주해 2년간 실거주해야 한다.
김이탁 국토부 제1차관은 이번 조치에 대해 "토지거래허가제의 실거주 원칙은 유지하면서 임대 중인 주택 거래 과정에서 발생하는 현실적인 어려움을 보완하고 임차인의 주거 안정성도 높이기 위한 것"이라고 강조했다.
그러면서 "무주택 실수요자 요건과 2년간 거주 의무는 그대로 유지해 실수요 중심으로 거래가 이뤄질 수 있도록 하면서 투기적 수요는 철저히 차단할 것"이라고 덧붙였다.
◆ '세 낀 집' 거래 숨통…전월세 시장엔 변수
시장에서는 매물 증가에 대한 기대가 나온다. 특히 2028년부터 세제 개편에 따른 혜택 축소를 앞두고 매도를 결정한 비거주 고가주택 보유자·다주택자·임대사업자 등이 2027년 매물을 내놓을 경우 세입자가 있는 집도 거래가 가능해지는 길이 넓어졌기 때문이다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 "이번 유예 조치로 세제 개편을 앞두고 출회되는 매물들이 원활하게 거래될 수 있게 됨에 따라 매매 매물이 부족한 현 시장에 조금이나마 숨통을 틔일 수 있게 됐다"면서도 "매수자 입장에서 세 낀 매물을 매수할 경우 향후 세입자 퇴거 조건으로 대출 금액이 1억원으로 제한되는 경우도 있어 이에 대한 금융 보완책도 함께 고민해볼 필요가 있다"고 진단했다.
특히 "비거주 주택자·다주택자의 매도 물량이 집중되면 전월세 매물 역시 동반 감소하는 효과가 있어 현재 전월세 가격 변동성이 커질 가능성이 있다"고 설명했다.
심형석 법무법인 조율 수석전문위원(미국 IAU 교수)은 "갭투자 수요가 전세가율이 높고 반환 시 부담이 없는 외곽지역을 중심으로 전월세 시장 불안을 다소 해소할 수는 있을 것"이라면서도 "반면 정부의 세제 개편안과 대출규제가 상존하는 상황에서는 큰 효과를 기대하기는 어렵다고 본다. 실거주 의무 유예와 함께 세금과 대출규제를 함께 완화하는 것이 바람직하다"고 말했다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "무주택 실수요자 요건과 입주 후 2년 거주의무가 유지되는 만큼 투자수요를 자극하는 규제 완화라기보다는 실수요 중심의 거래 정상화와 시장 유동성 개선에 초점을 둔 조치로 평가할 수 있다"고 했다.
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