중장기 세 부담 증가 불가피
집주인 매도 압박↑
[더팩트ㅣ정리=문화영 기자] 3월 절반이 지났지만 여전히 추운 날씨가 계속되고 있습니다. 부동산 시장에서는 올해 서울 공동주택 공시가격이 5년 만에 최고 상승률을 기록하며 보유세 역시 전년 대비 약 50% 가까이 증가할 것으로 전망됩니다. 시장에서는 보유세 부담이 올해보다 내년에 더 확대될 것이라는 관측이 나오면서 공시가격 현실화율 인상이 거론되고 있습니다. 이에 주택 보유자들은 6월 1일 전까지 세 부담을 피하려고 매도할 가능성이 커 보입니다.
그런가 하면, 삼성전자는 지난 18일 제57기 주주총회를 열었습니다. 이날 약 1200명이 몰릴 만큼 주총장은 뜨거웠는데요. 올해 주가가 큰 폭으로 상승했기에 분위기는 화기애애한 것으로 전해졌습니다. 이날 삼성전자 측은 'HBM(고대역폭메모리) 자신감'을 내비쳤습니다. 다만 같은 날 삼성전자노동조합 공동투쟁본부가 쟁의 행위 찬반 투표 결과를 발표하며 '5월 총파업'을 예고하기도 했습니다.
◆ 서울 집값 오르자 보유세 폭탄
-지난해 강남권을 중심으로 아파트값이 급등하면서 올해 서울의 공동주택 공시가격이 5년 만에 최고 상승률을 기록했다고요.
-네 그렇습니다. 지난 17일 공개된 전국 공동주택 공시가격 상승률은 평균 9.16%로 지난해(3.65%) 대비 5.51%포인트(p) 올랐습니다. 상승률은 2022년(17.20%) 이후 가장 높습니다. 전국 평균보다 공시가격이 많이 오른 지역은 서울(18.67%)이 유일한데요. 지난해(7.86%)의 2배가 넘습니다.
국토교통부는 다음 달 6일까지 올해 1월 1일 기준 공동주택 약 1585만가구의 공시가격에 대한 소유자 열람과 의견 청취 절차를 진행합니다. 공시가격은 재산세와 종합부동산세 등 보유세 산정 기준이 되는 핵심 지표인데요. 주택 시세에 현실화율을 곱해 산출됩니다. 올해 현실화율은 69%로 4년째 동결됐습니다.
-강남 3구의 상승률이 두드러졌다고요.
-네. 국토부가 올해 현실화율을 동결했음에도 주택가격이 오르며 큰 폭의 상승률을 기록했습니다. 한국부동산원에 따르면 지난해 서울 아파트 매매가격 누적 상승률은 8.98%로 2006년(23.46%) 이후 최고치입니다.
특히 강남 3구의 공시가격 상승률은 24.7%로 서울 평균을 크게 웃돌았습니다. 강남구가 26.05%, 송파구 25.49%, 서초구는 22.07% 올랐죠.
-집값이 오른 만큼 올해 보유세 부담이 늘어날 것으로 보이는데요.
-네 그렇습니다. 공시가격이 20% 이상 급등한 서울 강남권 집주인들은 올해 보유세가 전년 대비 40~50%가량 증가할 것으로 예상됩니다.
◆공시가격 현실화율 인상 거론
-집값이 오르면서 내년에는 더 세 부담이 확대될 것 같은데요.
-네. 시장에서는 보유세 부담이 올해보다 내년에 더 확대될 것이란 관측이 나옵니다. 이재명 정부가 오는 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예를 종료하는 등 집값 안정화에 집중하면서인데요.
-그럼 정부가 보유세를 인상할 가능성이 있는 것인가요?
-전문가들은 보유세 인상보다는 현실화율 인상 가능성을 거론합니다. 청와대도 지난 17일 "보유세는 부동산의 안정화·정상화 과정에서 모든 가용한 정책 수단을 쓴 이후 최후의 수단"이라고 밝혔는데요.
현재 정부는 공시가격 현실화율 등 세제 개선 로드맵을 준비 중입니다. 시장에선 공시가격 로드맵이 현실화되면 세액 부담이 더 커질 것으로 보고 있죠. 2023년 이후로 같았던 공시가격 현실화율이 정부의 세법 개정에 따라 인상될 여지가 있기 때문입니다.
-구체적으로 어떻게 전개되는지요.
-네. 공시가격 현실화율을 시세의 90%까지 상향 조정하는 방안이 거론되고 있습니다. 정부와 국회에선 앞으로 공시가격 현실화 계획을 5년 단위로 수립하되 시장 상황에 맞게 유연하게 적용하는 방안을 검토 중입니다. 향후 5년간 69%인 현실화율을 어느 수준까지 올릴 것인지 등의 내용이 포함될 전망입니다.
현실화율이 오르면 보유세의 기준이 되는 공시가격은 크게 상승합니다. 여기에 공정시장가액비율 상향까지 맞물린다면 세 부담은 더 커질 것으로 전망됩니다. 공정시장가액비율은 공시가격에 곱해 보유세의 과세표준을 산정하는 비율로 2022년부터 60%로 동결입니다.
◆ 보유세 아끼려면 6월 1일 전 팔아야
-집주인들 입장에서는 보유한 집을 어떻게 해야 할지 고민이 클 것 같습니다.
-네 그렇습니다. 집주인들은 오는 5월 10일 다주택자 양도소득세 중과와 보유세 부과 기준 시점인 6월 1일 전까지 세 부담을 피하려고 매도할 가능성이 큽니다. 집값 상승률 대비 세 부담이 크지 않으면 버티기에 들어갈 것이라는 관측도 나오지만 주택 매수 심리가 얼어붙고 있는 데다 갈수록 보유세 부담이 커질 수 있어 매물 던지기에 나설 것이라는 전망이 우세하죠.
서울 강남의 한 공인중개사는 "강남 3구를 중심으로 매물 적체 현상이 일어나고 있다"며 "보유세 부담이 얼마나 커질지 모르는 상황에서 쉽게 매수하기는 어려운 상황"이라고 내다봤습니다.
-절세 매물이 대거 풀릴 수 있다는 얘기인가요?
-꼭 그렇지만은 않습니다. 핵심자산, 즉 '똘똘한 한 채'를 보유한 1주택자는 당장 매도보다는 버티기를 선택할 가능성이 큽니다. 또 보유세 부담을 새 매수자에 전가해 전·월세, 매매가가 오히려 오를 수 있다는 분석도 나오죠.
윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "2018년 9·13 대책 발표를 기점으로 다주택자와 관련된 취득, 보유, 양도 과정들에 징벌적 세금 부과 조치가 이뤄졌지만 당시 세금 중과에 따른 가격 조절 장점보다는 '조세 전가' 부작용 이슈가 더 크게 나타났다"며 "증세의 결과는 전·월세, 매매가 등을 오히려 밀어 올리는 경향이 있다"고 분석했습니다.
-전문가들은 현 상황을 어떻게 보고 있나요?
-네. 결국 규제 환경의 불확실성이 매도와 매수 심리를 위축시키면서 거래량 급감과 집값 상승세 둔화가 공존하는 교착 상태가 형성될 수 있다는 보는데요. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "향후 시장 방향은 보유세 강화 여부와 강도에 크게 좌우된다. 보유세 강화가 미미하고 금리 인하가 지속하면 다주택자들은 임대수익 기반의 보유 전략을 유지하면서 매물 잠김이 장기화하고 '똘똘한 한 채' 중심의 핵심지 가격 상승 압력은 구조적으로 지속할 것"이라며 "결국 5월 이후 시장은 보유세·금리·공급이라는 삼각 변수의 조합에 의해 결정될 것"이라고 진단했습니다.
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