학군·접근성·일자리·희소성…대기 수요 두터워
☞<상>편에 이어
[더팩트｜정리=황준익 기자] 다음은 부동산 시장 소식을 들어보겠습니다. 최근 분당·수지 집값 흐름이 심상치 않다고요.
-네. 강남에서 불이 붙으면 일정 시차를 두고 분당과 수지로 확산하는 ‘가격 동조화’ 흐름이 다시 나타나고 있습니다. 이는 신분당선을 축으로 생활권과 경제권이 묶인 영향으로 보입니다.
-먼저 강남 상황부터 짚어보죠. 어느 수준까지 올라왔나요.
-부동산R114에 따르면 지난달 기준 강남구 아파트 평균 매매가는 31억8700만원으로 역대 최고치를 기록했습니다. 한강변 신축 단지는 전용 84㎡ 기준 60억원을 넘나들고, 압구정 일대 재건축 단지에서는 대형 평형을 중심으로 100억원대 거래도 포착됐습니다.
-분당은 이미 불이 붙었다는 평가가 나온다고요.
-분당은 신규 분양과 기존 단지 모두 상승세가 뚜렷합니다. 최근 분양한 ‘더샵 분당티에르원’ 전용 84㎡ 분양가는 최고 26억8400만원에 달했고, 1순위 평균 청약 경쟁률은 100.4대 1을 기록했습니다. 기존 단지에서도 신고가가 이어졌습니다. ‘시범삼성한신’ 84㎡는 21억8500만원, ‘시범우성’ 84㎡는 19억9300만원에 거래됐고, 재건축 이슈가 없는 ‘파크뷰’ 84㎡도 25억9000만원으로 최고가를 새로 썼습니다.
-시장의 시선이 수지로 이동하는 배경은 무엇인가요.
-분당 대비 수지 가격 비율이 약 65% 수준을 유지해 왔다는 이른바 ‘65% 법칙’이 다시 거론됩니다. 분당 국민평형 가격이 23억원 선을 넘어서자, 수지 15억원대 진입이 자연스럽다는 인식이 확산했습니다.
-수지에서도 이를 뒷받침하는 거래가 나오고 있나요.
-그렇습니다. 수지구 ‘성복역 롯데캐슬 골드타운’ 전용 84㎡는 지난 10월 15억5000만원에 거래됐고, ‘e편한세상 수지’ 동일 면적대도 14억5000만원에 손바뀜이 이뤄졌습니다.
-집값 상승에 공급 요인도 작용했다고요.
-맞습니다. 분당과 수지는 신축 공급이 극히 제한적인데요. 2020년 이후 올해까지 분당과 수지에 공급된 아파트는 1900여 가구에 불과합니다. 신축이 드문 환경에서 가격 탄력은 커질 수밖에 없습니다.
현재 분당 시세를 기준으로 보면 수지가 상대적으로 저평가 구간이라는 인식이 확산되고 있다는 것이 분양업계 설명입니다.
◆ 분당·수지, 향후 3년간 신규 입주는 800여 가구에 그쳐
-향후 공급 전망은 어떤가요.
-향후 3년간 신규 입주는 800여 가구에 그칩니다. 부동산R114에 따르면 2026년부터 2028년까지 분당·수지 입주 물량은 2027년 예정된 ‘더샵 분당티에르원’ 873가구가 유일합니다. 같은 기간 경기도 전체 입주 예정 물량 21만3520가구와 비교하면 공급 비중은 0.41%에 불과합니다.
-인구 비중과 비교하면 격차가 상당하군요.
-그렇습니다. 지난달 기준 분당구와 수지구 인구 비중은 경기도 전체의 16.26%입니다. 핵심 주거지 비중에 비해 신규 주택 공급은 사실상 제로에 가깝습니다.
-외부 대기 수요를 끌어들이는 요인도 있다고요.
-강남 접근성, 우수한 학군, 판교를 중심으로 한 고소득 일자리입니다. 이미 완성된 도시라는 점도 수요를 단단히 받치고 있습니다.
-시장 전문가 평가는 어떤가요.
-권일 부동산인포 리서치팀장은 "완성 도시인 분당과 수지는 빈 땅이 없어 정비사업 외 신규 공급이 어렵다"며 "진입 대기 수요가 쌓이면서 수급 불균형에 따른 가격 우상향 흐름이 이어질 가능성이 크다"고 말했습니다.
-정리하면 향후 관전 포인트는 무엇인가요.
-분당 집값이 상승할수록 수지로의 파급은 이어질 공산이 큽니다. 공급 절벽이 해소되지 않는 한 가격 동조화 흐름은 당분간 유효합니다.
-여기까지 듣겠습니다. 전문가들은 강남 인접지와 공급 공백 지역을 중심으로 상승 흐름이 이어질 것으로 보고 있습니다. 특히 이재명 정부가 추가 부동산 대책을 준비하고 있는 만큼, 이 내용에 따라 시장 흐름이 좌우될 것 같습니다. 다른 소식이 나오면 또 전해주시길 바랍니다.
plusik@tf.co.kr
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