이재명 정부가 세 차례 부동산 대책을 내놨지만, '강남3구' 집값은 상승세를 이어가고 있다. '보유만 해도 오른다'는 학습효과가 자리잡은 데다, 공급 부족과 현금 부자들의 '똘똘한 한 채' 선호가 상승세를 뒷받침해서다. /국회=배정한 기자

[더팩트｜이중삼 기자] 이재명 정부가 세 차례 부동산 대책을 내놨지만, 강남3구(강남·서초·송파구) 집값은 치솟기만 한다. 신고가 기록도 이어진다. '보유만 해도 오른다'는 학습효과가 자리잡은 데다, 공급 부족과 현금 부자들의 '똘똘한 한 채' 선호가 상승세를 뒷받침해서다. 교통·교육·생활 인프라는 말할 것도 없다. 특히 이 지역은 집주인이 정치인과 공직자가 많아 집값이 쉽게 떨어지지 않는다는 평가가 우세하다.

부동산R114 자료에 따르면 지난 5년간(2020년 11월~2025년 10월) 강남3구 아파트 가구당 평균 가격은 서초 50%·강남 43%·송파 34% 급등했다. 서울 평균 상승률 31%를 크게 웃돌았다. 공급 측면에서는 물량이 부족하다. 서울 일반분양 물량(2021년~2025년)은 3만7303가구인 반면, 강남3구 공급은 4803가구에 그친다. 수요 집중 대비 공급 부족이 장기적 가격 상승 압력으로 작동하고 있다는 분석이다.

신고가 거래도 속출하고 있다. 서초 반포동 '반포 자이' 전용 132㎡는 60억5000만원에 거래되며 최고가를 경신했다. 강남 삼성동 '아이파크 삼성' 전용 195㎡도 98억원에 팔리며 신고가를 새로 썼다. 송파 신천동 '잠실 르엘' 전용 84㎡ 분양권은 40억원에 거래됐고, 압구정 '신현대9차' 전용 109㎡는 69억5000만원에 거래됐다. 강남권 집값은 현금 부자와 '똘똘한 한 채' 선호가 주도하며 꾸준히 오르고 있다. 호가는 좀처럼 내려가지 않고, 매수인은 더 비싼 값에 맞춰 사들이는 사례도 늘고 있다.

부동산 업계 관계자는 "강남3구는 강력한 규제가 집중됐던 지역"이라며 "학습효과에 더해 공급 부족과 매물 희소성으로 가격 상승세가 이어지고 있다. 안전자산으로도 역할하면서 현금 부자들의 관심이 끊이지 않고 있다"고 설명했다.

◆ 정치인·정부 고위관료…주택 보유 '강남3구' 다수

부동산R114에 따르면 강남3구 지역은 신고가 거래가 연일 경신되고 있다. /뉴시스

강남권 집값이 쉽게 떨어지지 않는 배경에는 정치인과 공직자도 거론된다. 정부는 부동산 투기 근절과 서민 주거 안정 명목으로 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역(조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역)으로 묶었다. 대출 규제를 강화하고 공공임대 확대도 강조했다. 그러나 정작 이들은 강남권에 자가를 보유하고 있어 비판 여론이 일고 있다.

리더스인덱스가 최근 선출·임명된 고위직(4급 이상) 2581명의 가족 재산공개 내역을 분석한 결과, 이들의 건물 자산은 총 3조3556억원으로 집계됐다. 전체 신고 재산(5조7134억원)의 58.7%가 부동산이었다. 실거주 가능한 주거용 부동산은 4527채, 평가액은 2조3156억원에 달했다.직군별로는 정부 고위 관료의 1인당 주택 보유 수가 1.89채로 가장 많았다. 지자체장이 1.87채, 지방의회·공공기관·국책연구기관 공직자가 1.71채였다. 국회의원은 평균 1.41채를 보유한 것으로 나타났다.

지역별로는 '서울 쏠림'이 두드러졌다. 서울 소재 주택은 1344채(29.7%)로 전체의 3분의 1에 육박했고, 주택 가액은 1조3338억원으로 전체의 57.6%를 넘겼다. 특히 서울 안에서도 강남3구 집중이 두드러졌다. 강남 229채, 서초 206채, 송파 123채로 세 지역을 합치면 서울 전체의 41.5%였다. 용산도 74채로 비중이 높았다.

리더스인덱스 관계자는 "다주택자일수록 아파트 1~2채를 기본으로 두고 단독주택·오피스텔·복합건물 등을 더해 보유하는 경향이 뚜렷했다"며 "서울, 특히 강남권 쏠림은 여전했다"고 말했다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "시장 거래가 대출에 의존하지 않는 현금 자산가 중심으로만 이뤄지고 있다"며 "공급 제한과 매물 희소성까지 겹치면서 강남3구 등 고급 주거지만 더 오르는 초양극화가 심해질 것"이라고 말했다. 그는 "금리 동결과 스트레스 DSR로 실수요자의 구매력은 회복이 어렵다"며 "정책이 사실상 허용하는 거래는 현금으로 살 수 있는 핵심 입지 뿐"이라고 했다.

js@tf.co.kr

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