이재명 정부 10·15 대책이 서울·수도권 부동산 시장을 혼돈에 빠뜨렸다. 집값 안정을 위해 꺼낸 규제 카드가 되레 불안정을 낳고 있다. /뉴시스

[더팩트｜이중삼 기자] 이재명 정부 10·15 대책이 서울·수도권 부동산 시장을 혼돈에 빠뜨렸다. 집값 안정을 위해 꺼낸 규제 카드가 되레 불안정을 낳고 있다. 대출 억제와 규제지역 확대에도 집값은 올랐고, 비규제 지역을 중심으로 '풍선효과'도 나타났다. 국민 절반 가까이는 이번 대책이 '부적절'하다고 평가했다. 연말 추가 대책은 집값 향방을 가르는 최대 시험대가 될 전망이다.

15일 부동산 중개업체 집토스 분석에 따르면 10·15 대책 시행 전·후 서울 규제지역(강남3구·용산구 제외)과 경기 규제지역 아파트 평균 매매가격은 각각 1.2% 올랐다. 분석 대상은 10월 1일~19일과 10월 20일~11월 12일, 동일 단지·동일 면적에서 거래가 1건 이상 발생한 아파트다.

상승세는 15억원 초과 아파트가 주도했다. 서울 신규 규제지역에서 발생한 신고가 45건 중 24건(53%)이 해당 아파트에서 나왔다. 대출 한도가 4억원으로 줄어든 고가 아파트도 '현금 부자' 수요를 막지 못한 셈이다.

강남3구·용산구에서는 한 달 새 평균 매매가가 2.5% 뛰었다. 서울 전체 신고가 중 87%가 이들 지역에서 나왔다. 거래 절벽 속에서도 '똘똘한 한 채'를 확보하려는 심리가 작용한 것으로 분석된다.

대책 이후 경기 비규제 지역에서는 평균 매매가가 1.1% 올랐다. 갭투자·대출 수요가 규제를 피한 지역으로 이동하는 풍선효과가 나타났다는 분석이다. 특히 서울 접근성이 뛰어난 비규제 지역에서 집값 상승세가 두드러졌다. 화성 1.7%, 구리 1.8%, 남양주 1.2%, 용인 1.5%, 고양 1.4% 등 5곳에서 신고가 거래 182건의 약 60%가 집중됐다.

이재윤 집토스 대표는 "10·15 대책으로 똘똘한 한 채 쏠림 현상이 가속화됐다"며 "규제지역 거래량은 급감했지만, 고가 아파트 매수세는 이어져 자산 양극화가 심화할 것"이라고 말했다.

부동산 리서치업체 리얼투데이에 따르면 10월 16일~11월 11일까지 서울 아파트 거래량은 2320건으로, 직전 27일 1만254건보다 77.4% 급감했다. 거래는 사실상 절벽 수준이다. 그러나 평균 거래가격은 대책 시행 전 12억814만원에서 이후 13억6882만원으로 올랐다. 일부 신고가 거래가 전체 평균을 끌어올린 영향으로, 자금 여력이 있는 현금 부자만 남는 시장이 형성됐다는 지적이다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "실제 시장에서는 호가만 남고, 거래 기준점이 사라져 평가가 불가능한 '가격 블랙아웃' 상태가 될 것"이라며 "단기적으로는 급등을 막지만, 장기적으로는 시장 신뢰의 붕괴와 자산 가치 왜곡을 초래할 수 있다"고 지적했다.

◆ 국민 44% 10·15 대책 '부적절'…30대는 57%

정부는 연말까지 사상 최대 주택공급 대책을 내놓을 방침이다. 10·15 대책 이후 흔들린 민심을 달래고, 구체적인 공급안으로 집값 안정 효과를 노리겠다는 구상이다. /뉴시스

시장 혼돈 속에도 더불어민주당은 10·15 대책이 효과를 나타내고 있다고 했다. 박수현 민주당 수석대변인은 지난달 말 서면브리핑 통해 "10.15 대책 정책효과는 분명히 나타나고 있다. 흔들리지 않고 집값 안정과 서민 주택 마련 정책 목표에 최선을 다하겠다"고 밝혔다.

이어 "현재 주택시장의 수급 불균형과 금리 인하 가능성을 적기에 관리하지 않으면, 가장 큰 피해를 보는 것은 서민과 청년 실수요자"라며 "대책 발표 이후 서울 집값 상승폭과 매수우위지수는 감소세를 보이고 있다"고 덧붙였다.

그러나 국민 여론은 달랐다. 여론조사업체 한국갤럽이 전국 만 18세 이상 1000명을 대상으로 조사한 결과, 이번 대책이 '부적절하다'는 응답이 44%로 집계됐다. 특히 생애 첫 주택 구매자가 많은 30대에서는 부적절 응답이 57%에 달했다.

집값 전망도 여전히 상승 쪽으로 기울었다. 부동산R114가 전국 1458명을 대상으로 실시한 '2026년 상반기 주택 시장 전망' 조사에서 52%가 내년 상반기 집값이 오를 것으로 예상했다. 이는 지난 2021년 하반기 조사 이후 5년 만에 가장 높은 수치다. 정책 효과를 내세우는 정부와 달리, 다수 국민은 10·15 대책에도 집값 상승 불안을 여전히 경계하고 있다.

직방 관계자는 "규제가 강화된 지역에서는 자금 부담이 커진 반면, 비규제지역은 이를 피한 수요가 몰리며 단기적인 불균형이 나타나는 양상"이라며 "정책의 여파가 지역별로 엇갈리면서 시장은 당분간 규제와 자금 환경 변화에 적응하는 조정 국면을 이어갈 가능성이 크다"고 짚었다.

정부는 연말까지 사상 최대 주택공급 대책을 내놓을 방침이다. 10·15 대책 이후 흔들린 민심을 달래고, 구체적인 공급안으로 집값 안정 효과를 노리겠다는 구상이다.

김윤덕 국토교통부 장관은 지난 10일 국회 예산결산특별위원회 전체회의에 출석해 "연말까지 부동산 최대 공급 계획을 세우고 있다"며 "문재인 정부 시절 범했던 오류처럼 성급히 발표해 '용두사미'로 끝나는 우를 범하지 않겠다"고 했다.

js@tf.co.kr

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