지난달 기준 최근 1년간 서울 민간아파트의 3.3㎡당 평균 분양가격은 4551만1000원이다. 국민평형인 전용 84㎡로 환산하면 평균 15억4737만원에 달한다. /장윤석 기자

[더팩트｜황준익 기자] 정부가 서울 전역과 경기도 12곳을 규제지역으로 묶으면서 청약 시장에도 변화가 예상된다. 수도권 지역 분양가가 높게 책정되고 있는 상황에서 전매제한과 대출 축소로 인해 아파트 청약은 현금 부자만 노릴 수 있다는 분석이 나온다.

22일 주택도시보증공사(HUG)의 민간아파트 분양가격 동향에 따르면 지난달 기준 최근 1년간 서울 민간아파트의 3.3㎡당 평균 분양가격은 4551만1000원이다. 국민평형인 전용 84㎡로 환산하면 평균 15억4737만원에 달한다.

규제지역에서는 15억~25억원 주택의 주택담보대출 한도가 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 줄었다. 15억원 이하 주택은 최대 6억원까지 가능하다. 대출 제한으로 분양가가 높은 단지는 현금이 충분한 구매자 중심으로 시장이 형성될 것으로 전망된다. 또 향후 2년간 실거주 의무가 부과된다.

부동산업계에선 중산층·실수요자 이동성이 막힐 것이라고 지적한다. 특히 자금력이 부족한 2030세대는 내 집 마련이 버거워졌다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "기존 주택 매도·까다로운 허가 절차·대출 제한으로 1주택자 갈아타기도 사실상 차단됐다"며 "기준금리가 인하되더라도 스트레스 금리 등으로 금리 하락이 지연되면 대출 가능 한도 내 매물이 거의 존재하지 않아 결과적으로 현금자산층만 움직이는 시장으로 변질되고 중산층의 주거 사다리 붕괴가 심화된다"고 말했다.

더욱이 올해 하반기 서울 강남권 분양은 현금 부자들 중심으로 시장이 형성될 것으로 보인다. 우선 서초구 반포1단지 3주구를 재건축한 '래미안 트리니원'은 다음달 분양이 예정돼 있다. 최근 분양가심사위원회를 통해 3.3㎡당 8484만원으로 분양가가 책정됐다. 전용 59㎡는 약 21억원, 84㎡는 약 28억원으로 예상된다. 84㎡는 약 26억원의 현금이 필요하다.

신동아 1·2차를 재건축하는 '아크로 드 서초'도 이달 분양을 앞두고 있다. 래미안 트리니원과 비슷한 수준의 현금력이 필요할 것으로 전망된다. 이외 '방배포레스트자이', '오티에르 반포'도 연내 분양한다. 이들 단지 대부분 분양가 상한제를 적용받아 큰 시세차익이 예상되지만 자금력이 없는 수요층은 진입이 어렵다.

이 때문에 규제를 피한 수도권 비규제지역 아파트로 풍선효과가 발생할 조짐이 있다. 주택담보인정비율(LTV) 70%가 적용되고 실거주 의무도 없는 오피스텔과 빌라 등으로 자금이 이동할 수도 있다.

경기도 안양시 만안구의 한 공인중개사 관계자는 10·15 부동산 대책 발표 후 "역세권 주변 단지 중심으로 매수 문의가 많다"며 "동안구가 규제지역으로 묶이다 보니 만안구 쪽 갭투자나 실수요 문의가 들어오고 있다"고 말했다.

plusik@tf.co.kr

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