건산연 "사업 활성화 위해선 민간 참여 유인 필요"
[더팩트｜이중삼 기자] 이재명 정부가 공공주택 공급의 판을 새로 짠다. 국토교통부는 한국토지주택공사(LH)가 택지를 제공하고, 민간은 설계·시공·자금조달을 맡는 '도급형 민간참여사업' 카드를 꺼냈다. 9·7대책에서 2030년까지 수도권 내 135만 가구 공급을 목표로 제시한 정부가 공급 방식으로 내건 묘수다. 전문가들은 민간 참여 유인이 성패를 가를 핵심 열쇠라고 보고 있다.
김윤덕 국토부 장관은 최근 국민들이 선호하는 지역에 충분하고 지속적인 주택공급을 추진하겠다고 밝혔다. 김 장관은 9·7대책 발표 당시 "수도권 공공택지에 충분한 주택을 신속히 공급하겠다"며 "LH가 주택용지를 더 이상 민간에 매각하지 않고, 직접 주택사업을 시행하겠다. 민간 건설사와의 협력을 통해 고품질 공공주택을 건설하겠다"고 강조했다.
10·15대책 발표 때는 "이상경 국토부 제1차관을 단장으로 하는 공급대책 이행점검 TF를 출범시켜 과제별 이행계획과 추진실적을 관리하겠다"며 "주택시장 수급을 안정화시켜 서민 주거안정과 경제활력 제고를 지원하겠다"고 약속했다.
그러나 전문가들은 현실적 이행 가능성에 물음표를 던졌다. 적극적인 건설사 협력 없이는 성공할 수 없다는 이유에서다.
대한건설정책연구원은 지난달 17일 발표한 관련 보고서를 통해 "LH의 공공택지 직접시행 방식은 정책적으로는 전환점이 될 수 있다고 본다"면서도 "LH의 만성적 적자 등 재무구조상 현실적 이행 가능성에는 불확실성이 존재한다"고 지적했다.
그러면서 "도급형 민간참여 방식을 병행하더라도, 자금조달·위험부담·조직역량 측면에서 민간 건설사의 협력이 없다면 정부가 제시한 공급 물량 달성은 어렵다고 판단된다"며 "민간 건설사의 협력 여부가 핵심 변수로 작용할 것으로 분석된다"고 말했다.
한국건설산업연구원이 지난 2일 공개한 관련 보고서에서도 해당 사업을 활성화하기 위해선 민간 참여 유도 확대가 필요하다고 짚었다.
◆ 건산연 "DBFM 모델 전환 방안 검토해야"
한국건설산업연구원에 따르면 해외에서는 국내와 달리 인·허가와 보조금 등 행정 지원, 교차보전 방안, 장기지급 약정(건설자금 분할 상환)을 통해 민간 참여를 유도하고 있다. 특히 교차보전 방안은 주택 부문에서 제한된 민간 수익을 다른 수익 모델로 보전해 공공주택 건설 부담을 줄이는 방식으로, 공공성과 사업성의 균형을 위한 실무적 수단으로 활용되고 있다.
건산연은 도급형 민간참여사업 물량을 확대하면 LH의 재원 부담이 단기적으로 완화되지만, 이를 보완하기 위해 DBFM 모델로 전환하는 방안을 검토할 수 있다고 설명했다. DBFM 모델은 민간이 건설 이후 유지관리와 운영까지 맡아 생애주기 비용을 절감하고, 품질을 높일 수 있는 구조다.
건산연 관계자는 "물량 확대 시 단기 LH 자금조달 부담은 완화되지만, 계약 구조상 4~5년 후 주택 매입 부담은 여전히 남는다"며 "DBFM 모델은 민간사업자가 건설뿐만 아니라 임대주택 운영까지 책임지기 때문에 시공 단계에서 운영 노하우를 적용할 수 있고, 생애주기 비용 관리와 성과 연계 지급을 통해 유지관리 품질을 높이고 재정 부담을 평준화할 수 있다"고 말했다.
다만 "DBFM로 전환할 경우 LH는 초기 리스크 프리미엄 부담을 지게 되고, 민간 참여 기업은 장기적으로 자금이 묶이는 결과가 발생할 수 있어, 상호 간 접점을 찾는 노력이 필수적"이라고 덧붙였다.
- 발로 뛰는 <더팩트>는 24시간 여러분의 제보를 기다립니다.
- · 카카오톡: '더팩트제보' 검색
- · 이메일: jebo@tf.co.kr
- · 뉴스 홈페이지: https://talk.tf.co.kr/bbs/report/write
- · 네이버 메인 더팩트 구독하고 [특종보자→]
- · 그곳이 알고싶냐? [영상보기→]
