국토교통부는 15일 서울 25개 자치구 전역과 경기 12개 지역을 규제지역(조정대상지역 및 투기과열지구)으로 확대 지정하고 토지거래허가구역까지 지정하는 '주택시장 안정화 대책'을 발표했다. /박헌우 기자

[더팩트｜황준익 기자] 정부가 수도권 규제지역을 대폭 확대하면서 시장에서는 정비사업의 속도가 떨어질 수 있다고 우려한다. 투기과열지구로 지정되면 조합원 지위 양도가 제한되고 전매제한 강화 등의 규제를 받게 된다. 대출 문턱까지 높아지면서 집을 처분하는 조합원들이 나올 것이란 전망도 나온다.

국토교통부는 15일 서울 25개 자치구 전역과 경기 12개 지역을 규제지역(조정대상지역 및 투기과열지구)으로 확대 지정하고 토지거래허가구역까지 지정하는 '주택시장 안정화 대책'을 발표했다.

현행 서울 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구를 포함한 서울 25개 자치구 전체와 경기도 12개 지역(과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)이 조정대상지역과 투기과열지구로 묶여 규제지역으로 추가된다. 규제지역 지정 효력은 오는 16일부터 발생한다.

규제지역이란 투기과열지구나 조정대상지역을 의미한다. 조정대상지역·투기과열지구 등으로 지정되면 현재 70%인 주택담보대출비율(LTV)이 40%로 강화되고 총부채상환비율(DTI)도 40%로 축소된다. 대출을 통한 주택 구입자금 마련이 어려워진다. 재건축 조합원 당 주택 공급수도 1주택으로 제한되며 토허제 지정에 따라 실거주 2년 의무도 생긴다. 이주비 대출 한도는 6억원으로 동일하다.

투기과열지구로 지정된 곳의 정비사업장은 타격이 불가피할 전망이다. 도시 및 주거환경정비법에 따르면 투기과열지구 내 재건축단지는 조합설립 이후부터 신규 아파트로의 소유권 등기 이전 시까지 전매제한을 받는다. 재개발은 관리처분계획 인가 이후부터 적용된다. 또 '소유 10년·실거주 5년'을 충족하지 않으면 지위 양도가 등기 이전 때까지 제한된다.

조합이 설립된 이후 조건을 충족하지 못한 조합원들은 팔지도 못하기 때문에 대출규제로 자금을 마련할 길이 없는 조합원들은 사업 추진에 반대할 수밖에 없다.

업계 관계자는 "투기과열지구가 서울 전역으로 확대되면서 조합설립 단계에 있는 정비사업장에서 조합원들이 사업 반대 목소리가 커질 가능성이 높다"며 "손해를 감수하고라도 집을 처분하는 조합원들도 있을 것"이라고 말했다.

이번 발표에서 민간택지 분양가상한제 지역은 현행대로 서울 강남 3구와 용산구로 유지됐지만 추가 지정될 수 있다는 점 또한 우려 요소다. 분상제 지역은 투기과열지구와 공공택지 등에 적용된다.

규제지역 확대로 서울 핵심 정비사업장으로 꼽히는 여의도, 목동, 성수동 등에 분상제가 적용되면 조합원들의 분담금이 대폭 증가할 수밖에 없다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "투기과열지구 지정시 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도 금지, 분양가상한제 적용, 이주비 대출 제한 등이 동시에 작동한다"며 "전매제한과 조합원 지위 양도 금지는 정비사업 내 지분 거래와 조합원 교체를 사실상 합과 건설사의 자금조달 부담을 가중시킨다"고 말했다.

그러면서 "자본력이 있는 대형 건설사 중심의 양극화가 심화되고 중소 시공사나 초기 단계 정비사업은 추진이 지연되거나 중단될 가능성이 높다"며 "이는 정부가 내세운 도심 공급 확대’와 ‘용적률 상향, 서울시의 신속통합기획 등 공급 촉진정책과 정면으로 충돌하는 결과를 초래한다"고 지적했다.

plusik@tf.co.kr

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