다음 달 3일 치러지는 제21대 대통령 선거를 앞두고, 주요 대선 후보들의 부동산 공약이 비슷하다는 평가가 나왔다. /임영무·배정한·박헌우 기자

[더팩트｜이중삼 기자] 주요 대선 후보들의 부동산 공약이 '도긴개긴'이라는 평가를 받고 있다. 이재명(더불어민주당)·김문수(국민의힘)·이준석(개혁신당) 세 후보는 주택 공급 확대·정비사업 활성화를 핵심 과제로 삼았다. 추진 방식에는 차이가 있지만, 실수요자 중심이라는 기조는 같다. 전문가들은 이번 선거가 공약보다 대선 이후 정책 실현력·대외 변수에 따라 시장 흐름이 달라질 것으로 내다봤다. 강남3구(강남·서초·송파구)를 중심으로 '똘똘한 한 채' 선호 현상은 당분간 이어질 것으로 전망했다.

NH투자증권이 이달 발간한 '부동산 공약 분석·대선 이후 전망-새 시대, 익숙한 불안' 보고서에 따르면 세 후보는 주택 공급 물량 확대와 재건축·재개발 활성화를 부동산 핵심 공약으로 내세웠다. 다만 접근법은 다르다. 이재명 후보는 공공 중심의 도심 개발·균형발전, 김문수 후보는 규제 철폐·비수도권 권한 강화, 이준석 후보는 민간 중심 공급·실용적 제도 개선에 각각 중점을 뒀다.

각 정당의 부동산 공약을 보면 차이는 더 두드러진다. 민주당은 '이제부터 진짜 대한민국-회복·성장·행복으로 국민통합' 공약집을 통해 초고가 아파트 가격 상승 억제 중심에서 중산층·저소득층을 위한 주택공급 중심의 주거 정책 집중, 신축수요에 방해되는 고분양가 문제 해소 위한 방안 마련, 재개발·재건축 절차와 용적률·건폐율 완화 추진 등을 약속했다.

국민의힘은 '국민과 함께 새롭게 대한민국' 공약집에서 민간 주택시장의 공급기반 확충, 재건축 초과이익 환수제 폐지, 도시형생활주택의 세대 수 제한 폐지 등을 공약했다. 취약계층 주거비 부담 경감과 청년·신혼부부 등 맞춤형 주거 지원도 제시했다. 개혁신당은 공약집을 별도로 내지 않았지만, 이준석 후보는 중소형 주택 공급 확대·용적률 상향, 지역주택조합 제도 폐지, 지방 미분양 해결을 위한 민간 임대등록제도 개선 등을 공약으로 내걸었다.

전문가들은 글로벌 통상·금리·수급 여건이 단기적으로 시장에 영향을 미칠 것으로 전망했다. 구조적으로는 1주택 중심 고가 자산 집중이 지속될 가능성이 크다고 관측했다.

정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 연구위원은 "단기적으로는 금리 인하 가능성, 강남·용산 등 주요 규제지역의 토지거래허가구역 연장 여부, 비수도권 시장 선택적 회복 기대 등이 시장을 좌우할 것"이라며 "부동산 시장은 정책 기조만으로 설명되지 않는다. 시장의 구조적 문제를 함께 봐야 한다. 시장 참여자들은 더욱 복잡한 변수들을 감안할 수밖에 없다"고 설명했다.

전문가들은 대선 이후 정책 실현력과 대외 변수에 따라 부동산 시장 흐름이 달라질 것이라고 내다봤다. /더팩트 DB

◆ 부동산 가격 상승·하락 요인…정책보단 시장 흐름

실제로 노무현 정부~윤석열 정부에 이르는 각 정부의 집권 초기 아파트 매매가격지수 변동률을 보면, 정책보다는 기존 시장 흐름과 대외 경제 요인이 주된 영향을 미친 것으로 나타났다.

부동산R114가 이달 공개한 '주택시장 20년간의 정책과 가격 변화' 자료에서도 부동산 가격의 상승·하락은 정책·금리·금융 규제 등의 다양한 요인이 변수로 작용해 시장에 영향을 미친다고 밝혔다.

일례로 노무현 정부는 집값 안정을 위해 분양권 전매 제한, 투기과열지구 확대 등의 대책을 내놨다. 그러나 오히려 시장 불안 심리를 자극해 가격 상승의 도화선이 됐다는 평가를 받았다. 이명박 정부는 경기 부양을 위해 세금 감면 등 규제 완화 정책을 시행했지만, 경기 불황과 얽히면서 시장은 관망세를 이어갔다.

김지연 부동산R114 리서치팀 책임연구원은 "조기 대선 후 차기 정부 부동산 정책이 구체화되기 전까지는 시장 참여자들의 관망세가 이어질 것"이라며 "특히 공급 부족 우려와 3단계 스트레스 DSR과 같은 대출 규제 등이 맞물려 시장 불안감은 높아질 수 있다. 서울을 비롯한 수도권 주택 공급이 부족해 똘똘한 한 채 선호 현상은 지속될 전망"이라고 전했다.

정유나 NH투자증권 부동산 책임연구원은 "지금은 불확실성을 걱정하기보다는 새 정부 출범에 맞춰 자산 포트폴리오를 점검해야 한다"며 "실수요자라면 금리 인하·정책 변화에 따른 기회 타이밍을 사전에 고려한 접근이 필요하다. 투자자는 정부 정책 기조가 명확해진 이후에 선택과 집중 전략을 구사하는 것이 바람직하다"고 했다.

js@tf.co.kr

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