더불어민주당의 유력한 대선후보인 이재명 경기도지사(오른쪽)과 이낙연 전 대표는 공공성 강화를 핵심으로 하는 '부동산 정책' 구상을 밝혔다. /이선화 기자

"실효성 낮아…문재인 정부 시즌 2 될 것" 지적도

[더팩트ㅣ박숙현 기자] 여권 대선 경쟁에서 선두권을 달리는 이재명 경기도지사와 이낙연 전 대표가 차기 대선의 최대 화두인 '부동산 정책'을 띄우고 있다. 이 지사는 새로운 기구를 출범해 부동산 거래 가격을 통제하고 '기본주택'으로 공공임대주택을 공급하겠다는 청사진을 내놓았다. 이 전 대표는 '토지공개념' 제도화와 주택공급 확대에 방점을 찍고 있다. 방식은 다르지만 부동산 문제를 시장 자율에 맡기기보다 공공성 강화로 해결해야 한다고 주장한다는 점에서 '실패'로 평가받는 문재인 정부 정책 기조와 큰 차이가 없다는 지적이 나온다.

이재명 경기지사는 부동산 거래의 투명성 강화와 불법행위 처벌을 위해 '부동산감독원' 설치를 주장했다. 6일 오전 서울 여의도 글래드호텔에서 열린 '부동산 시장법 제정' 국회 토론회에서 참석해 환영사 하는 이 지사. /이선화 기자

◆이재명, 부동산감독원·주택관리매입공사로 '가격 통제'

여권 내 '1강'으로 꼽히는 이재명 지사는 "부동산 문제는 사실 마음만 먹고 정확한 정책과 강력한 의지, 신뢰만 있으면 그리 어렵지 않게 안정화할 수 있다"며 부동산 문제 해결에 대한 강한 의지를 보이고 있다.

그의 부동산 정책은 공공 역할 강화, 투기성 부동산에 대한 강한 규제 등 두 가지로 요약된다. 이 지사는 주택 가격에 정부가 직접 개입해 관리해야 한다는 입장이다. 이를 위해 주택관리매입공사(가칭) 설치를 주장하고 있다. 외환당국이나 중앙은행처럼 가격의 하한선과 상한선을 조정하겠다는 발상이다. 집값이 지나치게 떨어지면 주택을 사들이고, 가격이 급등하면 주택을 시장에 내놓는 방식이다.

그는 또 국토교통부 산하에 부동산감독원(가칭)을 설립하겠다고 주장하고 있다. 이 후보는 6일 서울 여의도 글래드호텔에서 열린 '부동산시장법 제정을 위한 국회 토론회'에 참석해 "우리가 가야 할 길은 관료와 토건 세력, 기득권의 저항을 이겨내는 길이다. 부동산 감독기구를 신설해 부동산의 투기자산화를 막아야 한다"고 주장했다. 금융감독원에 준하는 역할과 권한을 부동산감독원에 부여하고, 이를 통해 불공정 거래행위(미공개 정보 이용행위, 위장매매 등)에 대한 통합 모니터링 시스템을 구축하며 불법행위에 대한 처벌을 강화한다는 게 핵심이다. 21대 국회에서는 이미 민주당 양경숙 의원, 진성준･조응천 소병훈 의원 등이 관련 법을 발의한 상태다.

그러면서 1주택 외 투기성 부동산에 대해선 보유·양도·취득 과정에서 징벌적 과세 등으로 강력하게 규제해야 한다고 본다. 이 지사는 "부동산 보유가 부담이 되도록 강화해야 한다. 이익에 대해 세금을 부과하는 것도 좋지만, 안 팔고 버티는 경우가 생긴다. 보유 부담을 더 늘려야 한다"고 했다.

아울러 공급 측면에서는 자신의 대표 정책인 '기본주택' 확대를 주장하고 있다. 이 지사는 지난 2일 비대면 기자간담회에서 "국내 주택 중 공공주택 비율이 수십 년째 8%를 유지하는 것은 공공임대주택을 결국 분양으로 전환하기 때문"이라며 "역세권에 전용면적 84㎡대 공공임대 아파트를 대량 공급하면 10억 원, 20억 원을 내고 주택을 사려는 이들이 줄어들 것"이라고 기대했다.

임재만 세종대 부동산학과 교수는 이날 토론회 발제에서 "부동산 시장의 투명성을 강화하고 투기를 사전적으로 차단해야 한다. 가장 중요한 것은 정책의 일관성 유지"라며 부동산시장법 제정의 필요성을 역설했다.

이낙연 전 대표 측은 토지공개념 3법 개정안으로 시장에 매물이 나오면 이를 국가가 매입해 품질 높은 공공임대주택을 내놓을 수 있을 것으로 기대했다. 6일 오전 국회 소통관에서 토지공개념 관련 기자회견 하는 이 전 대표(가운데). /이선화 기자

◆이낙연, '토지공개념3법'으로 택지 소유 상한 설정

이 지사를 바짝 뒤쫓고 있는 이낙연 전 대표의 부동산 정책도 '공공성 강화'에 방점이 찍혀 있다. 이를 위해 올해 9월 정기국회 통과를 목표로 토지공개념 3법(택지소유상한법·개발이익환수법·종합부동산세법) 대표 발의를 추진한다.

이 전 대표는 6일 기자회견을 열고 "토지공개념 3법에 대한 국민들의 이해가 매우 높아져 있고 공감대를 얻는데 용이해졌다고 판단한다"며 다음 주 국회 제출을 예고했다.

그는 "토지 이득을 소수가 독점하는 것은 공정하지 않고 정의롭지 않다"며 "과다한 토지 소유에 대해 과세 강화 등의 방법을 통해 제한을 강화하고 거기서 나오는 재원으로 불평등 해소에 집중할 것"이라고 했다.

구체적으로 택지 소유에 상한선을 설정하고, 이를 어길 시 부담금을 부과하며 개발이익 환수를 강화하는 방안을 제시했다. 또 유휴 토지에는 가산세를 부과해 여기에서 나오는 부담금과 세금을 균형 발전과 청년 주거복지 사업 및 공공임대주택 건설에 각각 50%씩 사용하겠다고 밝혔다. 이를 통해 구조적인 자산 불평등 환경을 개선하고 청년·서민들의 주택 문제를 해소하겠다는 구상이다.

하지만 노태우 정부 시절인 1989년 도입한 '토지공개념 3법' 가운데 택지소유상한법과 토지초과이득세법은 개인의 사유재산을 지나치게 제한한다는 이유로 헌법불합치 또는 위헌 판정을 받은 바 있다.

이와 관련해 이 전 대표는 이번 개정안에서 '위헌' 소지가 있는 부분을 보완했다. 구체적으로 택지소유상한법은 택지 소유의 경위나 목적에 따라 처분·이용·개발 의무 부과 시점과 초과 소유 부담금을 다르게 규정했다. 서울시나 광역시의 개인 소유 택지는 400평, 법 시행 전 5년 동안 실제 거주한 경우 600평까지 예외를 인정하고, 기타 작은 시와 지역은 허용 면적을 더 넓게 허용하며, 최대 10년 동안 이용·개발·처분 의무를 면제하겠다는 내용이 담겼다.

종합부동산세법 개정을 통해서는 토지 소유자가 장기간 방치하거나 적극적으로 사용하지 않는 유휴 토지에 대해 가산세를 강화할 예정이다. 개발이익환수법 개정안은 현행 제도를 강화한다. 법 제정 이후 최저 100분의 20까지 감소했던 환수 부담률을 제정 당시 수준인 100분의 50까지 높다는 계획이다.

이 전 대표 측은 토지소유상한법과 종부세법 강화로 시장에 매물로 나오는 택지와 유휴토지를 국가가 매입, 품질 높은 공공임대주택을 대폭 확충할 수 있을 것으로 기대한다.

하지만 전문가는 이들 대권 주자의 부동산 정책이 주택 가격을 인위적으로 왜곡할 수 있다는 점에서 '문재인 정부 시즌 2'가 될 것이라고 지적한다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 <더팩트>와 통화에서 "이들 정책은 시장경제에 반하는 정책들이라 바람직하지는 않다고 보여진다"며 이 지사의 '주택매입관리공사'에 대해 "이는 주택가격이 하락했을 때의 이야기다. 지금은 주택 공급이 부족해서 가격이 오르는데 국민이 사게 해야지 왜 정부가 매입하나. 지금은 실효성이 없다"고 했다. 이 전 대표의 '토지공개념 3법'에 대해선 "사유재산권 침해다. 노력한 대가만큼 부동산을 취득한 데 대해 세금을 물리면 된다. 투기라면 당연히 뺏어야 하지만, 이를 모든 국민에 적용해선 안 된다"고 했다.

이어 "규제로 시장이 안정화된다면 4년간 규제했는데 왜 시장이 안정되지 않았겠나. 그런 정책을 내놓으면 가격이 오히려 더 많이 올라갈 것이다. 문재인 정부 시즌 2라는 이야기가 나올 것"이라며 "투기를 억제하되, 시장이 자율적으로 움직일 수 있도록 정부가 관리·감독할 의무가 있다. 하지만 규제가 능사는 아니다"라고 강조했다.

unon89@tf.co.kr