정부는 2일 오후 정부서울청사에서 투기과열지구를 6년 만에 부활한 것 등을 골자로 한 부동산 대책을 발표했다. /더팩트DB

[더팩트 | 서민지 기자] 문재인 정부가 '부동산 투기와의 전쟁'을 선포했다. 2일 투기과열지구를 6년 만에 부활한 것 등을 골자로 한 부동산 대책을 발표했다. '수요 억제' 등을 전면에 내세운 점에서 10년 전 참여정부 규제와 판박이란 평가가 나온다. 때문에 일각에선 참여정부의 실패한 정책을 되풀이할 것이란 우려도 제기된다.

김현미 국토교통부 장관은 이날 오후 정부서울청사에서 "지난 6·19 대책 이후 서울을 중심으로 7월부터 주택시장 과열이 재연되고 있다. 특히 5월 말 6월 초 과열시기 보다 높은 수준"이라면서 '실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안'을 발표했다.

정부는 "과열현상은 서울 전역, 과천, 세종시 등으로 확산되는 양상"이라면서 "서울 전역에 과열이 발생했으며 재건축 예정단지가 밀집된 강남・서초 등 강남 4개구 및 양천(목동), 영등포(여의도) 등은 과열이 더욱 심화되고 있다"고 밝혔다. 특히, 정부는 다주택자의 추가적인 주택구매가 크게 늘어나는 추세인 점을 감안할 때 투기목적의 수요가 주택시장에 다수 유입되고 있다고 보고 주택시장 불안이 확산될 것을 우려해 이번 대책을 내놓았다.

문재인 정부는 2일 추가로 발표한 '8·2 부동산 대책'에서 이명박근혜 정부 때 완화됐던 부동산 규제들을 대거 환원했다. /더팩트DB

◆ 어떤 것이 바뀔까? '이명박근혜→노무현 정부' 환원

문재인 정부는 노무현 정부 때 도입됐다가 이명박근혜 정부 때 완화·폐지된 부동산 규제들을 대거 환원했다.

김현미 국토부 장관은 이날 오전 국회 당정협의에서 "주택시장 불안 양상은 수년간 이어진 과도한 규제 완화가 저금리 및 대내외 경제여건 개선과 맞물려 투기수요가 크게 늘었기 때문"이라고 진단하면서 "집 마련이 절실한 실수요자의 내 집 마련 확대를 위해 청약제도를 개선하고 주택시장 안정과 서민 실수요자를 위한 주택공급 확충을 (대책에) 주된 내용으로 담았다"고 강조했다.

우선 정부는 지역별·주택유형별 분석을 바탕으로 투기수요가 다수 유입되는 곳은 투기과열지구·투기지역을 지정해 시장불안을 조기 진화하겠다는 목표를 제시했다. 투기과열지구는 분양 수요를 잡아 향후 집값 급등을 막는 동시에 현재 집값까지 안정시키는 등 19개 규제가 한꺼번에 가동되는 고강도 대책이다.

투기과열지구는 재건축 및 재개발 등 정비사업 예정지역을 중심으로 과열이 심화되고 있는 서울 전역(25개구)과 과천시·세종시를 투기과열지구로 지정했다. 또한, 투기지역은 일반 주택시장으로 과열이 확산되고 있는 서울 강남 4개구(강남·서초·송파·강동) 및 기타 7개구(용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서), 세종시를 투기지역으로 지정했다. 다만, 세종시는 행정중심복합도시 건설예정지역으로 한정했다.

과열지역에 투기수요 유입 차단을 위해서 ▲투기과열지구 지정 및 투기지역 지정 ▲민간택지 분양가상한제 적용요건 개선 ▲재건축 재개발 규제정비 ▲과열지역은 도시재생 뉴딜에서 선정 제외 등을 시행할 계획이다. 투기과열지구로 지정되면 주택공급계약 체결이 가능한 날부터 최장 5년 간 분양권을 전매할 수 없다는 뜻이다.

김현미 국토교통부 장관은 2일 국회 당정협의에서 "집 마련이 절실한 실수요자의 내 집 마련 확대를 위해 청약제도를 개선하고 주택시장 안정과 서민 실수요자를 위한 주택공급 확충을 (대책에) 주된 내용으로 담았다"고 밝혔다. /이새롬 기자

대표적인 환원정책은 다주택자 양도세 부과 강화다. 정부는 다주택자의 양도차익에 대한 과세체계를 정비하고, 주택담보대출의 레버리지를 활용한 단기 투자유인을 억제하겠다는 의지를 내비쳤다. 과거 2주택자에게는 주택양도차익의 50%, 3주택자 이상에게는 60%를 양도소득세로 부과하던 것이 2014년 폐지된 것을 되살린 셈이다.

따라서 실수요 중심의 주택수요 관리를 위해 ▲양도소득세 강화 ▲다주택자 등에 대한 금융규제 강화 ▲다주택자의 임대주택 등록 유도 등을 실시한다. 양도소득세를 강화하는 구체적인 방안으로는 △다주택자 양도소득세 중과, 장기보유특별공제 배제 △1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화 △분양권 전매시 양도소득세 강화하는 등이 있다.

내년 4월 1일부터 양도하는 주택은 2주택 이상 다주택자(조합원 입주권 포함) 조정대상지역 내 주택 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 적용을 배제할 방침이다. 즉, 현재 3년 이상 보유시 보유기간에 따라 양도차익의 10∼30%를 공제하는 방안을 2주택자의 경우 '기본세율+10%p', 3주택자 이상의 경우 기본세율+20%p를 양도세율을 적용한다.

또한, 다주택자 등에 대한 금융규제를 강화하는 방안으로는 △투기지역 내에서는 주택담보대출을 세대당 1건으로 제한 △투기과열지구 및 투기지역은 기본 LTV․DTI 40% 적용 △중도금 대출보증 건수 제한하기로 했다.

정부는 서민 주거안정을 위해 도심 내 및 도심 인근에 청년, 신혼부부 등 실수요자를 위한 임대·분양주택 공급 확대하고 공급되는 주택이 실수요자에게 우선적으로 돌아갈 수 있도록 청약제도 등도 개편한다.

청약제도 개편은 투기과열지구 및 조정대상지역에는 ▲1순위 자격 요건 강화 ▲가점제 적용 확대 등을 도입 ▲전국에 가점제 당첨자의 재당첨 제한 ▲예비입주 선정시 가점제 우선 적용 등을 도입에 각별히 신경쓸 방침이다. 청약 제도는 박근혜 정부 때인 2014년 수도권은 1순위 자격을 2년→1년으로, 지방은 1년→6개월로 완화한 것을 다시 2년으로 강화했다.

야당은 이번 8·2 부동산 대책에 대해 집값 잡기에 실패한 참여정부의 부동산 정책을 답습하는 것이라고 비판했다. /포스코건설 제공

◆ 참여정부 실패 되풀이?…야3당 일제히 '쓴소리'

문제는 집값 잡기에 실패한 참여정부의 규제 대책과 유사하다는 것이다. 참여정부는 지난 2004년 '10·29 대책'부터 2007년 '1·11대책'까지 모두 12차례에 걸쳐 매년 종합부동산세 도입, DTI 도입 등을 잇달아 내놓았다.

참여정부는 집값이 급등한 강남·서초·송파·목동·분당·용인·평촌 등 7곳을 '버블 세븐'으로 지정해 단속했다. 종합부동산세 신설, 양도 소득세 강화, 분양권 전매 제한 등 강경책을 쏟아냈고 분양가 자율화도 폐지했다.

그러나 KB국민은행의 월별 주택매매가격 종합지수에 따르면, 김대중·노무현 정부 시기에 강남 주택가격이 집중적으로 상승한 것으로 나타났다.

참여정부 시절인 2004년 2월~2008년 2월 강남 주택매매 가격 종합지수는 63.4(2010년 1월=100 기준)에서 95.9로 약 51.3%나 오른 것으로 집계됐다. 김대중 정부 때 역시 42.7에서 63.4로 올라, 48.5%의 상승률을 보였다. ㅂㄴ면, 전국 지수는 각각 19.4%, 24.1% 상승률에 그쳤다.

야3당 역시 문재인 정부의 추가 부동산 정책을 두고 "노무현 정부 당시 실패한 부동산 정책이 반복될까 우려스럽다"고 지적했다.

이혜훈 바른정당 대표는 이날 오전 국회의원·원외위원장 연석회의에서 "이번 대책은 노무현 정부 때 시행했던 투기억제 대책을 뒤범벅 한 것으로 보인다"며 "집값을 잡겠다는 의지는 단군 이래 최고였지만 시장에 역행하는 정책으로 건국 이래 최고로 집값이 폭등했던 노무 정부 시즌 투를 반복하지 않기를 바란다"고 평가했다.

그는 '고질적인 서울의 주택공급 부족'을 우리나라 부동산 현실의 문제점으로 짚으며, "지금 문제가 되는 강남권 중심의 아파트값 상승은 10년째 계속되는 초저금리, 새 아파트 공급부족, 재건축으로 인한 단기 공급위축 등 구조적인 원인 때문이다. 주택공급부족을 해소하기 위해 공급 규제를 과감하게 풀어야 한다"고 강조했다.

김동철 국민의당 원내대표는 "문재인 정부는 지난 6·19 부동산 대책이 맞춤형 규제라고 자신했지만 오히려 7월에는 서울지역 주택가격 상승폭이 2009년 이후 최대치를 기록할 정도로 천정부지로 치솟았다"며 "부동산 폭등에 시스템 전반을 총체적으로 접근하지 못하면 제2의 노무현 정부 부동산 정책 실패를 반복할 뿐"이라고 일침했다.

송석준 한국당 의원은 역시 국회에서 열린 원내대책회의에서 "시장경제 주체들의 활성화를 위해 일자리를 늘리고 해야 하는데 시장의 요구와는 반대되는 반시장 정책이 난무하지 않나 생각한다"며 "부동산도 주거 수요에 부응하는 공급이 작동되는데 어떤 문제가 있는지 규제 완화 측면에서 접근하면 된다"고 평가했다.

mj79@tf.co.kr