김봉채 대한행정사회 이사, 전 경기도 행정심판위원회 위원./대한행정학회

갑진년(甲辰年) 새해 벽두부터 생활숙박시설(이하 ‘생숙’) 피분양자와 거주자들이 여당 중앙당사 앞에 모여 시행사와 분양업체의 탈법을 지적하며 정부의 대책을 요구하고 있다.

내년부터 생숙에서 주거가 금지되고 이를 위반하면 이행강제금 폭탄이 예고된 때문이다.

정부는 지난해 9월에도 생숙을 준주거시설로 허용하지 않고, 이행강제금은 내년까지만 유예하겠다는 입장을 재확인했다. 정부는 생숙은 주택이나 주거용 오피스텔과 건축기준이 다르고, 주거지역 입지가 부적합하다며 준주택으로 용도변경은 원칙적으로 불가하다는 입장이다.

올 연말까지 유예기간을 두고 내년부터는 숙박업신고를 하지 않거나, 소유자가 주거용으로 사용하면 ‘불법용도'로 간주해 매년 공시가격의 10% 정도의 이행강제금을 부과한다는 방침이다.

생숙에서 내 몰릴 위기에 처한 실 거주자와 주거가 가능하다는 건설업체 말을 믿고 분양받은 이들이 망연자실할 수밖에 없는 이유다.

건축물분양법 상 생숙의 분양광고에는 숙박업 신고를 해야 하고, 주택(주거)으로 사용할 수 없다는 내용이 포함돼 있어야 한다. 모델하우스 등에도 이 내용을 게시해야 한다. 하지만 시행사와 분양업체는 이런 내용을 정확히 알리지 않고, 사실상 주거가 가능하다고 하여 이를 믿었다고 한다.

이 때문에 수만 명이 피해를 입었고, 현재도 새로운 피해자가 발생하고 있다는 게 집회에 나선 이들의 주장이다. 생숙 단지를 준주택으로 인정해 주거로 사용할 수 있도록 길을 열어주고, 최근 분양계약을 체결한 이들에게는 정부의 적극적인 감시활동으로 위반 사항에 대한 행정조치를 취하여야 한다는 요청하고 있다.

생숙은 2012년부터 공중위생관리법상 숙박시설로 규정하고 있었는데, 2017년 이후 부동산경기 상승과 관청의 감독이 소홀한 틈을 타서 관광지가 아닌 준주거지역이나 상업지역에 주택관련 규제를 받지 않는 사실상 아파트로 인식돼 많은 분양이 이뤄졌다.

2021년 이후 건축물분양법 등이 ‘주거불가’를 명시적으로 규정하기 시작했지만, "분양을 받은 후 위탁운영사와 위탁계약을 한 뒤 장기투숙계약을 하는 방식으로 실거주를 할 수 있는 ‘사실상의 아파트’"라는 식으로 여전히 분양되고 있다.

"청약통장 없이도 분양받을 수 있다." "분양권 전매가 가능하다." "주택 수에 포함되지 않아 종합부동산세 적용이 없다." "취득세나 양도세 중과 대상이 아니다."라는 소비자를 유혹하는 문구도 판치고 있다.

불법을 단속해야 하는 정부의 입장을 모르는 바 아니나, 전국적으로 워낙 피해자들이 많다보니 구제 등을 위한 노력도 필요해 보인다.

생숙과 준주택은 건축기준이나 세제상 극명한 차이가 있어 현행법령 체계에서 용도변경을 통한 전면적인 해결책은 없어보이나, 준주택으로 용도변경을 위한 한시적 조치를 연장할 필요가 있다.

그리고 지방자치단체는 생숙 인·허가 과정에서 법령위반 사항이 없는지, 분양광고에 주거가 가능한 것으로 오인할 수 있는 허위·과장광고나 표현이 있는지 등을 수시로 점검하고

분양과정에서 분양지침에 반하는 사업장 환경이나 분양담당자들의 언어적 표현 중 오해를 가져올 수 있는 표현이 있는지 등 불법적인 사항을 수시로 조사·점검하여 건축물분양법에 땨른 행정조치를 하고 축물분양법상 분양계약서에 첨부하도록 한 생숙관련 확인서가 첨부되어 있는지에 대한 조사 및 감독권을 적극 발동해 점검을 강화할 필요가 있다.

그렇게 하면 주거가 가능한 것으로 오인하는 새로운 피해자 발생을 막을 수 있어서다. 또 분양받은 사람들 중 일부지만 구제도 가능해 보인다. 입주하기 전 공급계약서 상 행정처분이 있으면 분양계약을 취소할 수 있기 때문이다.

생숙 문제는 어는 한쪽의 희생으로 해결될 문제는 아닌 것으로 보인다. 생숙을 둘러싼 정부와 시행사 등 구성원 모두가 서둘러 지혜를 모아야 할 때다.