스마트시티 오산 조감도. /석정도시개발 제공

[더팩트｜수원=김원태 기자] 장기화 되고 있는 경기 침체로 인해 건설 경기도 부진을 면치 못하면서 국내 건설·부동산 시장이 오랜 기간 침체의 늪에 빠져 있다.

특히 일정 자격조건만 갖춘다면 주택청약 통장이 필요하지 않고, 합리적인 가격에 분양을 받을 수 있어 서민들에게 큰 인기를 얻고 있는 ‘지역주택조합 사업’의 경우, ‘우크라이나 - 러시아 전쟁’ 및 ‘코로나19’ 등의 여파로 인한 국제 경기 둔화의 직격탄을 맞으면서 더욱 힘든 시기를 보내고 있다.

실제로 주택 건설 예정 가구 수의 절반 이상의 조합원이 확보되면 조합 설립이 가능한 점과 전체 대지의 80% 이상에 대한 토지 사용승낙서만 확보하면 사업이 시작될 수 있다는 장점에도 불구, 최근 원자재비 및 인금 상승 등에 따른 공사비의 증가와 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 금리의 상승으로 추가 분담금이 발생하는 사례가 늘고 있다.

하지만 이 같은 어려운 환경 속에서도 조합과 조합원 및 시행사가 의기투합해 온갖 난관을 슬기롭게 헤쳐나가며 자칫 수렁에 빠질 뻔한 사업을 본 궤도에 안착시키는 사업장들도 눈에 띈다.

■ 스마트시티 오산 지역주택조합 '위기' 딛고 순항

대표적인 곳은 경기 오산과 대구, 대전, 충남 천안 등지에서 활발히 사업을 추진 중인 ㈜석정도시개발이다.

무엇보다 석정도시개발이 추진 중인 사업 중 가장 성공적인 사례를 꼽는다면 ‘스마트시티오산 지역주택조합사업’이다.

스마트시티오산 지역주택조합은 롯데건설이 시공을 맡은 가운데 2027년 상반기 입주를 목표로, 경기 오산시 양산동 95번지 일원 14만464㎡ 부지에 1672세대 규모의 아파트(지하 2층∼최대 지상 27층·연면적 26만8394.66㎡)를 건설하는 사업이다.

2014년 9월 오산시의 ‘양산2구역 지구단위계획’이 첫 수립된 이후 2017년부터 석정도시개발이 참여해 사업 추진에 나선 해당 구역은 당시 경기권 내에서 최단기간인 3개월만에 1500여 명의 조합원을 모집하는 등 지역주택조합사업 가운데서도 눈에 띄는 사업 추진력을 보인 바 있다.

해당 사업은 기존 지역주택조합사업의 장점들 외에도 2017년 개정된 ‘주택법’으로 인해 지역주택조합의 투명성 및 안정성까지 확보하게되면서 2018년 1월 지역주택조합 추진위원회 설립부터 같은 해 10월과 11월 진행된 창립총회 및 조합설립인가 신청을 비롯해 이듬해 4월 조합설립인가를 승인받는 등 사업 추진이 순조롭게 진행됐다.

그러나 이후 인·허가 및 학교용지 확보 등 주변 여건의 변화에 따른 각종 문제가 불거지면서 사업 추진이 지연되는 고초를 겪었다.

스마트시티오산 지역주택조합은 이 같은 위기를 벗어나기 위해 조합과 조합원 및 시행사가 손을 맞잡았다.

사업 추진의 발목을 잡았던 각종 인·허가 문제를 해결하기 위해 모두가 힘을 합쳐 동분서주했고, 시행사인 석정도시개발은 가장 큰 걸림돌인 학교용지 확보를 위해 지자체와 교육당국을 찾아가 사업 추진의 필요성 및 오산시의 오랜 숙원사업 중 하나이던 해당 지역 내 학교 신설의 필요성을 호소하며 적극적인 움직임을 보였다.

그 결과, 지난 10월 오산시가 양산동과 세교2지구 등에 초·중·고등학교와 유치원 등 8개 교의 신설 계획을 확정하면서 스마트시티오산 지역주택조합 사업의 순항에 돛을 달았다.

대구 범어 마크써밋 조감도. /석정도시개발 제공

■ 범어마크써밋 지역주택조합 98% 토지 계약 완료

‘범어마크써밋 지역주택조합사업’도 눈에 띈다.

대구지역 지역주택조합사업의 모범사례로 평가받고 있는 해당 사업은 대구광역시 수성구 범어동 22-11번지 일원에 지하 5층~지상 최고 45층 총 8개 동, 아파트 전용 74~84㎡ 752세대 및 오피스텔 전용 50~63㎡ 101실 등 853세대 규모로 조성되는 사업이다.

당초 학교 문제와 토지계약 문제 등으로 인해 조합원 모집에 어려움이 발생했지만, 지난 2021년 3월 200여 명의 조합원이 직접 참석한 조합원 창립총회에서 ‘사업이 무산될 경우 100% 환불’을 약속한 뒤 실제 조합원들의 계약서에 환불 조항을 추가한 것은 물론, 시청과 구청, 교육청과 적극적으로 소통하며 학교 배정 문제 해결에 나선 시행사의 역할이 주효했다.

지난해 8월과 올 5월 각각 ‘건축심의 조건부 완료’ 및 ‘건축계획변경(안) 완료’ 등 필요 인허가 사항을 절차대로 진행해 온 해당 사업은 현재 695세대의 조합원을 모집한 상태다.

또 조합설립인가를 비롯해 국·공유지를 포함한 98.1% 토지에 대한 계약을 완료한 상태로, 내년 중 ‘건축심의 재접수’에 이어 ‘사업계획승인 신청’ 등의 절차를 통해 내년 하반기 착공, 자타공인 대구를 대표하는 랜드마크를 조성할 계획이다.

■ 대전 도안 2-6지구 도시개발조합 사업 내년 착공

‘대전 도안신도시’인 유성구 용계동 267-3번지 일원 15만9564㎡(2단계 지구단위계획구역 9·30·39BL)를 대상으로 추진하는 사업인 대전 도안 2-6지구 도시개발조합사업도 눈여겨 볼만 하다.

주거용지는 공동주택용지 6만1501㎡ 및 단독주택용지 3만2831㎡가 계획됐고, 준공업용지 2만4300㎡와 완충녹지·주차장·도로·근린공원 등 4만932㎡ 등의 도시개발시설도 계획돼 있다.시행방식은 환지방식에 따른 ‘지역주택조합 임대 및 일반분양’이며, 시공사와 업무대행사는 GS건설 및 석정도시개발이다.

대전 도안 도시개발조합 광고판. /석정도시개발 제공

최초 도시개발구역 지정 제안이 나온 이후 2020년 4월 도시개발구역 수용통보와 같은 해 10월 도시개발구역지정 및 개발계획이 수립된 해당 사업은 2021년 12월 도시계획위원회의 심의를 거쳐 이듬해 4월 도시개발구역 지정 및 지형도면 고시가 이뤄졌다.

이후 ‘조합설립인가(2022년 10월)’와 ‘사업시행자지정(2022년 11월)’에 이어 올 6월 접수한 실시계획인가가 곧 완료될 예정으로, 내년부터 본격적인 착공에 들어가 총 1082세대를 공급할 계획이다.

특히 400억여 원의 토지비를 선투입해 사업 진행에 나섰던 석정도시개발은 침체된 부동산 경기로 인해 발생한 사업 추진의 어려움을 올 4월 GS건설의 지급 보증을 통해 총 1310억 원의 브리지론을 받는 등 자금난 해결에 적극적인 모습을 보이며 사업 추진에 대한 강한 의지를 내비치고 있다.

■ 오산 부산동 3822세대·천안 직산읍 3483세대 목표 추진

이와 함께 롯데건설과 석정도시개발이 사업을 맡아 경기 오산시 부산동 613-2 일대 41만1248㎡ 부지에 3822세대를 공급하는 ‘오산 부산동 도시개발사업’도 올 4월 기준 전체 토지의 41.30% 가량(국·공유지 포함)이 매입을 완료한 상태다.

천안 직산 삼은지구 개발 모형도. /석정도시개발 제공

충남 천안 서북구 직산읍 174-1 일원에서 3483세대 공급을 목표 추진 중인 ‘천안 직산읍 삼은지구 공동주택개발사업’ 역시 2021년 4월 천안시의 지구단위 고시를 시작으로, △경관심의 완료 △민간임대협동조합 설립인가 완료 △조합원 모집신고 필증 수령 등 각종 인허가 사항과 관련된 절차를 순조롭게 밟고 있다.

업무대행을 맡은 석정도시개발은 이달 중 건축심의 승인이 예정된 만큼, 조만간 모델하우스 오픈을 통해 천안지역을 대표할 모델을 공개할 방침이다.

석정 측은 지역주택조합의 실패의 원인에 대해 애초에 사업을 추진하고자 하기 보다 조합원에게 돈을 뜯어낼 목적으로 접근하는 경우 때문이라고 설명한다.

석정도시개발 관계자는 "때로는 수백억 원의 손실을 감수하면서도 조합원들과 신뢰를 쌓으면 결국 사업은 성공할 수 있다는 것이 경영 철학"이라며 "어떤 사업에서도 당사의 이익 만을 고수하기 보다 조합원과 시공사 등 각 주체 간의 권리 및 권한, 책임과 의무가 함께 수반되는 매끄러운 소통과 협력을 중점에 두고 사업을 추진하려는 노력이 성공적인 사업 운영의 밑받침이었다고 생각한다"라고 말했다.

vv8300@tf.co.kr