노후 재건축 단지들의 정비사업 추진 기준을 낮추고 인센티브를 제공하는 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'이 국토교통위원횡 법안소위를 통과하면서 수혜 지역이 이를 반기는 분위기다. /이동률 기자

[더팩트ㅣ최지혜 기자] 윤석열 대통령이 대선 공약으로 내세웠던 '1기 신도시 특별법'이 국토교통위원회 법안소위의 문턱을 넘으면서 수혜 단지들의 숙원이 풀렸다. 이번 특별법이 1기 신도시뿐 아니라 노후단지 전반에 적용 가능한 형식으로 확정돼 서울을 비롯한 전국 50여 곳의 정비사업 여건도 개선될 전망이다. 특별법이 용적률 상향과 각종 규제 완화를 골자로 하고 있어 수혜 지역에선 법안 통과를 반기는 분위기다. 다만 주택매매시장이 비수기에 접어들면서 이번 법안으로 인한 주택가격 상승은 제한적일 것으로 보인다.

1기신도시 재건축연합회는 30일 성명서를 내고 "상당기간 지체됐던 국회 국토교통위원회의 법안 통과를 환영한다"며 "(법안이)이번 상임위원회 법안소위에 이어 본회의도 반드시 통과하길 바란다"고 밝혔다.

일산과 분당 등 1기 신도시와 노후 재건축 단지들의 정비 기준을 낮추는 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'이 전날 국토교통위원회 법안소위를 통과했다. 윤 대통령이 대선을 치르면서 핵심 공약으로 제시했던 이번 특별법은 올해 3월24일 발의된 송언석 의원안을 비롯한 13개 법안이 지난 5월부터 4차례에 걸쳐 소위에서 병합 심의됐다.

이어 전날에는 위원회 대안으로 법안이 확정돼 실질적인 입법의 문턱을 넘었다. 법안은 향후 국토위 전체회의, 법사위 등을 거쳐 올해 안에 공포될 계획이며, 공포 후 4개월 뒤 시행될 예정이다.

특별법은 단기간에 주택이 대규모로 공급된 노후계획도시에 도시기능과 정주환경 향상을 위한 체계적인 정비가 이루어질 수 있도록 하는 내용을 담고 있다. 특별법이 적용되는 노후계획도시는 관계법령에 따른 택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상 택지 등으로 정의했다. 분당‧일산‧중동‧평촌‧산본 등 1기 신도시를 포함한 전국 51곳, 주택 103만 가구가 대상이다. 서울에선 상계·중계·목동·개포가 수혜를 받게 된다. 수원 영통, 인천 연수, 부산 해운대 등도 대상에 올랐다.

특별법에 대한 기대가 높았던 지역 외에서도 수혜 단지가 나오면서 인근 주택시장 일대는 이번 법안 통과를 반기는 분위기다. 수원 영통구의 한 공인중개사무소 대표는 "특별법 적용 대상이 되면서 관련 내용을 묻는 문의가 왔다"며 "집값에는 일단 호재로 작용할 것으로 기대되는데다, 기존에 사업성이 좋지 않아 리모델링을 고려하던 단지들도 있어 법안의 구체적인 내용을 기다리고 있다"고 말했다.

정부는 노후계획도시들의 아파트 단지에서 정비사업 추진 시 용적률을 완화할 계획이다. 으로 윤석열 대통령이 올해 5월 경기 안양시 동안구 초원7단지 부영아파트를 찾아 1기 신도시 노후아파트 현장을 살피고 있다. /더팩트 DB

특별법은 이들 지역의 아파트 단지가 정비사업을 추진할 경우 용적률을 상향하고 안전진단을 완화한다는 내용을 골자로 한다. 기존에 중층으로 지어져 용적률을 모두 사용하고 있는 단지는 재건축되더라도 일반분양 물량이 적어 정비사업의 사업성이 낮다. 이들 지역의 용적률을 높여 새 아파트를 고층으로 지을 수 있게 되면 조합이나 소유주의 사업 부담을 덜 수 있다.

정부는 우선 기존 2종 주거지역을 3종 주거지역으로, 3종 주거지역은 준주거지역이나 상업지역으로 변경(종상향)해 용적률을 최대 500%까지 높인다. 가령 15∼20층인 아파트는 30층 이상으로 올릴 수 있게 된다. 이와 함께 건축·교통·환경 등 분야별로 진행되던 심의를 통합해 인허가 기간을 단축하기로 했다. 이주대책은 지방자치단체 주도로 수립한다. 또 여러 아파트 단지를 통합해 대규모 기반시설을 확보하도록 했다.

관계 법령과 수혜 지역 '100만㎡ 이상인 택지 등'의 세부 기준은 시행령에서 규정된다. 이어 △기본방침(국토부) △기본계획(지자체) △특별정비구역 설정 △구역별 사업 시행 등으로 이어지는 정비 추진체계를 마련해 대규모 정비사업이 계획에 따라 이행될 수 있도록 했다. 국토부 기본방침과 1기 신도시별 기본계획은 내년 중 나올 예정이다.

전문가들은 특별법 제정의 필요성에 공감하고 있다. 대단지가 동시에 조성된 신도시가 동시에 노후화하면서 정비사업 논의도 함께 이뤄지고 있어서다. 다만 정부의 인센티브에도 정비사업 여건이 악화하고 있어 효과는 제한적일 수 있다는 분석도 나온다.

함영진 직방 데이터랩장은 "안전진단 완화·면제, 용적률 상향, 통합심의 등 각종 도시·건축 규제 특례를 특별정비구역에 부여받을 수 있어 12층~15층 가량의 중층 단지들이 포함된 지역들은 일부 사업성 개선을 기대해 볼 수 있다"며 "다만 각의 도시에 맞는 주거지, 광역교통, 기반시설과 연계한 특례 적용기준의 차이가 생길 수밖에 없어 선도지구의 추진 움직임을 긴 호흡으로 눈여겨 봐야 한다"고 분석했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "비슷한 시기 대규모 택지개발을 통해 대단지 아파트가 공급되고, 함께 노후하는 도시가 많은 사례는 드물다"며 "법안의 구체적인 내용은 향후 시행령에서 정해지겠으나, 현 시점에서 지역 인프라 확충과 용적률 인센티브 관련 특별법 논의와 마련의 필요성은 분명하다"고 풀이했다. 이어 "이전 정부까지는 특히 서울, 여기에 더해 인접수도권의 재건축은 인허가가 관건이었으나, 현재는 인허가보다는 개별 소유주와 조합원들의 공사비 충당 자금여력이 사업 추진여부를 결정하게 될 것"이라고 말했다.

이번 특별법의 주택 매매시장 영향도 크지 않을 전망이다. 함 랩장은 "이미 주택 거래시장이 계절적 비수기인 겨울 초입에 접어들며 숨을 고르고 있다"며 "특벌법 제정만으로 단기 주택 가격 상승을 기대하기는 어려울 것"이라고 내다봤다. 이 연구위원 역시 "해당 지역에는 분명 호재이겠으나, 인센티브가 각 단지별로 얼마나 적용되는지는 아직 미정"이라며 "정비사업의 사업성은 지역적 양극화가 심화할 것으로 보인다"고 말했다.

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