정부가 역전세 상황에 놓인 집주인이 보증금을 반환하기 위해 대출을 받을 경우 기존 DSR 40% 규제 대신 DTI 60% 규제를 적용하기로 했다. 서울 서대문구 주택가 모습. /더팩트DB

[더팩트ㅣ최지혜 기자] 정부가 역전세 상황에 놓인 임대인에게 한시적으로 총부채원리금상환비율(DSR) 대신 총부채상환비율(DTI)을 적용하기로 했다. 매매가격이 기존에 계약한 전세금 밑으로 떨어진 '역전세' 주택의 세입자들은 보증금 미반환에 대한 불안을 덜게 됐다. 다만 갭투자 집주인의 보증금 반환 리스크를 정부가 덜어주는 과정에서 임대차 시장의 건전성이 훼손될 여지가 있다는 지적도 나온다.

기획재정부가 4일 발표한 '하반기 경제정책방향'에 따르면 다주택자 임대인이 보증금을 임차인에게 반환할 목적으로 대출을 받을 경우, DSR 40% 대신 DTI 60%가 적용된다. 이같은 조치는 이달 말부터 1년간 한시적으로 시행된다.

DSR은 연 소득 대비 모든 금융권의 대출원리금 상환액을 보는 대출규제다. 이와 달리 DTI는 연 소득 대비 주택담보대출 원리금과 기타 대출 이자 상환액만 고려해 DTI보다 차주의 상환 능력을 폭넓게 고려한다. 이에 따라 역전세로 보증금 반환을 위해 대출을 받는 임대인의 한도가 늘어날 전망이다.

금융위원회는 연 소득 5000만 원인 집주인이 연 4% 금리, 30년 만기로 전세보증금 반환 대출을 받을 경우 기존보다 최대 1억7500만 원을 더 빌릴 수 있을 것으로 보고 있다.

정부는 임대사업자에 대한 전세보증금 반환 대출 규제도 풀었다. 이달 말부터 1년간 임대업 이자상환비율(RTI)이 기존 1.25~1.5배에서 1.00배로 내린다. RIT는 연간 이자비용 대비 연간 임대소득의 비율을 뜻한다.

정부가 임대인의 전세금반환 대출 규제를 완화한 만큼 보증금 미반환에 대한 임차인의 불안도 다소 해소될 것으로 보인다. 수도권의 한 공인중개사무소 모습. /더팩트DB

정부가 임대인의 대출규제 완화 방안을 내놓은 만큼 보증금 미반환에 대한 임차인의 불안도 완화될 전망이다. 그러나 이번 방안이 갭투자 임대인의 보증금 상환 의무를 정부가 지원하는 구조인 만큼 도덕적 해이를 조장할 수 있다는 지적도 나온다.

함영진 직방 데이터랩장은 "임차인의 전세보증금을 지켜주기 위한 불가피한 정책 선택으로 보이지만, 장기적으로는 무리한 갭투자를 막는 방안이 필요하다"며 "보증금 반환 리스크를 간과하고 무리하게 전세를 껴 주택을 사들인 임대인을 정부가 구제해 갭투기를 방조한다는 견해에 귀 기울일 필요가 있다"고 설명했다.

이어 "결국 750조 원을 넘어선 주택담보대출 총량을 더 늘려 가계부채 위험을 높였다는 경고도 나올 수 있다"며 "무리한 대출을 통해 전세임대차를 운용하는 것을 막기 위해 전세금의 90%씩 전세자금 대출이 가능하도록 하는 등 전세대출 제도의 개선이 필요하다"고 지적했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "정부의 이번 방안은 조금만 대출을 지원하면 전세금 반환이 가능한 집주인들에 한해 도움이 될 것"이라며 "다만 이에 해당하지 않는 임대인의 경우 보유 주택을 매도하는 것도 방편이 될 수 있다"고 분석했다.

또 "역전세는 매매가격이 하락하면서 신규 계약되는 전세가격이 자연스럽게 하락하는 시장의 변화로, 이를 막기 위한 뚜렷한 대책은 없다"면서도 "임차인 입장에선 사전에 전세보증보험을 이용하거나, 내린 전세금만큼 매달 적정 금액을 집주인으로부터 이자로 받는 방법도 고려할 수 있다"고 말했다.

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