부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 냉각하면서 도시정비사업장의 금융부실 우려가 확산하고 있다. 최대 규모 재건축 사업장도 투자 수요를 찾지 못해 시공사가 직접 자금을 마련한 사례가 나온다. 사진은 서울 아파트 단지 모습. /최지혜 기자

[더팩트ㅣ최지혜 기자] 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 냉각하면서 도시정비사업장의 금융부실 우려가 커지고 있다. 정부의 선제적인 대응을 요구하는 목소리도 나온다.

25일 정비업계에 따르면 강원도 래고랜드 채권 채무불이행 사태가 번지며 국내 최대 규모의 재건축 아파트 둔촌주공의 PF가 지난 23일 차환 발행에 실패했다. 이에 둔촌주공 재건축 사업에 보증을 섰던 시공사업단이 자체 자금으로 7000억 원을 마련해 자산유동화 전자단기사채(ABSTB) 투자자에게 상환하기로 했다.

재개발과 재건축 등 정비사업의 자금마련 수단인 PF 대출은 금융권이 사업의 미래가치에 따라 돈을 빌려주는 것이다. 시공사의 보증으로 PF 채권을 발행해 투자자를 모으고, 투자받은 자금으로 조합 등 시행자가 사업을 진행한다. 대출이자의 형태로 투자수익이 발생하는 구조다. 그런데 최근 부동산 시장 경기가 침체하고 정비사업의 전망이 악화하면서 PF 투자 수요가 얼어붙은 것이다.

둔촌주공의 사례처럼 PF 투자수요를 찾지 못하게 되면 건설사 등 시공자가 직접 사업 자금을 조달해야 한다. 통상 시공 건설사들이 정비사업 부동산 PF 보증을 서기 때문이다.

현금성 자산을 보유한 대형 건설사들이 국내 대다수 대규모 정비사업을 수주하고 있어 당장은 문제가 없다는 견해도 있다. 그러나 최근 롯데건설이 유동성 확보를 위해 롯데그룹의 주요 상장사들로부터 자금을 지원받은 사례를 보면 업계의 부담이 점차 가중할 것이란 우려가 나온다.

건설업계 관계자는 "둔촌주공 사례의 경우 사업비가 증가해 미래가치가 하락한 측면이 작용했지만 대규모 사업장에서까지 투자자를 찾지 못했다는 점에서 심각성이 있다"며 "특히 사업성이 낮거나 중소 건설사가 시공하는 사업지의 경우 최근 이어지는 부동산PF 대출부실 사태의 영향이 크게 작용할 수 있다"고 말했다.

실제로 한국건설산업연구원은 지난 24일 부동산PF 위기에 대한 정부의 선제적 대응을 촉구했다. 대출 부실 사태를 막기 위해 규제완화 등 범정부 차원의 선제 대응이 필요하다는 것이다. 건산연은 "연초부터 미국 금리 인상, 원자재 가격 상승, 분양시장 냉각으로 개발사업 여건이 급속도로 악화하며 부동산 PF 대출 부실 우려가 커졌다"며 "정상 추진 중인 사업장에 대한 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF) 등 정책금융기관의 신용 보강을 통한 금융지원 필요하다"고 강조했다.

정부도 사태 수습에 나섰다. 기획재정부는 부동산 PF 시장 안정을 위해 ‘50조원+α 규모’의 유동성 공급 프로그램을 마련했다. 이를 통해 차환에 어려움을 겪는 증권사에 한국증권금융의 재원 3조 원을 지원하기로 했다. 오는 27일에는 첫 생중계 비상경제민생회의를 윤석열 대통령 주재로 열고 ‘부동산 연착륙’ 방안을 주요 안건으로 논의할 계획이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "정부의 이번 시장지원방침은 시장의 불확실성에 대응한다는 점에서 긍정적"이라면서도 "다만 업계가 요구하는 민간사업장에 대한 적극적 지원은 실현가능성이 낮아 향후 새로운 부동산PF 조달은 쉽지 않을 것"이라고 설명했다.

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