내년부터 신규 및 갱신 계약 임차인의 지원 강화 방안, 청년 등 주거 취약계층을 위한 지원책 등 부동산 제도가 일부 개편될 예정잉다. /이덕인 기자

차주단위 DSR 2·3단계 시행 및 임대사업자 관리 및 임차인 지원 강화

[더팩트│최수진 기자] 내년부터 부동산 제도가 일부 개편된다. 차주단위 DSR 2·3단계가 본격 시행되고 대출분할 상환 유도 등 안정적인 가계부채 관리 방안이 적용될 예정이다.

27일 직방은 2022년 변경되는 부동산 제도를 종합 정리해 발표했다. 신규 및 갱신 계약 임차인의 지원 강화 방안이나 청년 등 주거 취약계층을 위한 지원책들도 마련돼 있으며, 그 밖에도 다양한 분야의 제도 변화가 있다.

월별 변화로는 △양도소득세, 상속세 등 세제 정비 및 대출 강화(1월) △투기과열지구 등 지정요건 변경 및 상생임대인 인센티브 부여(2월) △공유주거 서비스 활성화(3월) △한국주택금융공사 주택금융 이용편의 향상(6월) △제2금융권 맞춤형 관리(7월) 등이 있다.

조합원입주권을 취득할 수 있는 정비사업의 범위와 사업기간 중 거주를 위해 취득한 주택을 양도하면서 1세대 1주택 양도소득세 비과세 대상이 되는 정비사업의 범위에 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재개발사업이 추가된다. 시행 이후 취득한 조합원입주권부터 적용하며, 시행 전에 취득한 조합원입주권의 양도소득세 비과세 요건에 대해서는 종전의 규정에 따른다.

조합원입주권을 양도하는 경우 다른 주택이나 조합원입주권뿐만 아니라 분양권도 보유하지 아니하는 경우에만 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있도록 한다. 단, 시행일 이전에 취득한 분양권은 해당되지 않는다. 내년에는 12억 원을 초과하는 고가 상가주택 처분 시 면적과 무관하게 주택부분만 비과세 적용이 가능하다. 상가부분은 과세 대상이다. 단, 12억 원 이하의 상가주택은 종전대로 비과세가 적용된다.

월별 변화로는 △양도소득세, 상속세 등 세제 정비 및 대출 강화(1월) △투기과열지구 등 지정요건 변경 및 상생임대인 인센티브 부여(2월) △공유주거 서비스 활성화(3월) △한국주택금융공사 주택금융 이용편의 향상(6월) △제2금융권 맞춤형 관리(7월) 등이 있다. /직방 제공

주택의 부수토지 범위도 조정된다. △1세대 1주택 양도소득세 비과세 판정 시 △단기보유 주택에 대한 양도소득세 세율 적용 시 △주택 중 비사업용 토지 범위를 판정할 때에 해당하는 주택의 부수토지 범위를 기존의 도시지역 내에서는 주택정착 면적의 5배까지 인정하던 것을 수도권 도시지역 내 주거지역, 상업지역 및 공업지역은 3배로 축소한다. 이 배율을 초과한 토지는 주택부수토지가 아닌 비사업용 토지로 판단하기 때문에 양도소득세 계산 시 주의가 필요하다.

피상속인과 10년 이상 계속 하나의 주택에서 동거한 경우 상속주택가액의 전부(6억 원 한도)를 공제받을 수 있는 상속인의 범위가 종전에는 '직계비속'에 한정됐으나 내년부터는 '직계비속의 배우자'까지 확대된다. 또한, 기존의 일반 상속세분은 최대 연부연납 기간이 5년까지만 허용됐으나, 2022년 이후 상속분부터는 최대 10년까지로 연장된다. 분할 납부기간이 늘어남으로써 상속인의 납세 부담을 완화할 수 있을 것으로 기대된다.

이외에도 1월에는 △오피스텔 시가표준액 기준 정비 △허가받지 않은 주거용건물 및 미등재 물건 과세기준 강화 △빈집 실태조사 및 정비계획 수립 의무화 △임대보증금 보증 제도의 개선 및 임대사업자 관리 강화 △외국인 임대사업자 등록관리 강화 △공공소규모재건축사업 용적률 상향 △차주단위 DSR 2단계 시행 등 상환능력 중심의 대출심사 관행 확립 등이 예정돼있다.

2월에는 투기과열지구 및 조정대상지역 지정요건, 대통령령으로 변경된다. 투기과열지구와 조정대상지역은 주택공급시장의 과열을 막고 주택가격의 안정을 위해 지정하는 대표적인 규제 지역으로 그 중요도를 고려해 지정요건을 변경한다.

상생임대인, 양도소득세 비과세 실거주요건도 완화된다. 상생임대인이 임대계약을 2년간 유지하면 양도소득세 비과세 특례적용을 받기 위한 실거주요건 2년 중 1년을 충족한 것으로 인정한다. 다만 한시적 특례라 2021년 12월 20일부터 2022년 12월 31일 사이에 신규/갱신계약이 체결된 경우에 한한다. 1세대 1주택자 보유주택이 임대개시 시점에 공시가격 9억 원 이하 주택에만 적용된다.

3월에는 공유주거 서비스 활성화를 위해 공동기숙사가 신설된다. 6월에는 한국주택금융공사 주택금융 신청자 서류제출 편의를 향상시키고, 민‧관 공동 도시개발사업의 공공성 강화와 투명성을 제고한다. 7월에는 총 대출액이 1억 원만 초과해도 차주단위 DSR 규제(은행 40%, 제2금융권 평균 50%)가 적용된다. 상호금융권 비(준)조합원 대출관리를 위한 예대율도 정비한다.

아울러, △집주인 실거주 확인을 위한 임대차정보 조회 편의성 제고 △무주택 청년 월세 지원 및 무이자 대출 △홈네트워크 보안강화 및 안정적인 운영 규정 마련 등은 연내 시행될 것으로 전망된다.

jinny0618@tf.co.kr