문재인 대통령은 10일 청와대 춘추관에서 열린 취임 4주년 특별 연설에서 "무주택 서민, 신혼부부, 청년들이 내 집 마련의 꿈을 실현할 수 있도록 하겠다"고 밝혔다. /뉴시스

전문가들 "오는 7월 DSR 관문까지…거래세 완화도 고려해야"

[더팩트ㅣ최승현 인턴기자] "무주택 서민, 신혼부부, 청년들이 내 집 마련의 꿈을 실현할 수 있도록 하겠다."

문재인 대통령은 취임 4주년 특별 연설에서 "주거 안정은 민생의 핵심"이라며 부동산 시장 안정화를 기본 골자로 실수요자 관점에서 부담을 완화하는 정책적 지원을 적극 확대하겠다고 밝혔다.

그러나 이번 문재인 대통령 발언에 대한 시장 반응은 차갑다. 오히려 정부가 추진하는 대책의 실효성에 의문을 제기하는 목소리가 나온다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 확대 등을 통해 실수요자 부담이 갈수록 커질 것이라는 설명이다.

문재인 대통령은 지난 10일 진행된 취임 4주년 특별 연설에서 부동산 정책 실패를 인정하고, 내 집 마련을 위한 보완책을 내놓겠다는 계획을 제시했다.

부동산 업계에서는 정부가 무주택자에 대한 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)을 상향하거나 대출 규제가 적용되는 주택의 가격 기준을 6억 원 이하에서 9억 원 이하로 조정할 것이란 전망이 나온다.

LTV·DTI는 주택담보대출에 사용되는 심사 지표로, 투기·투기과열지구에서는 40%, 조정대상지역에서는 50%가 적용된다. 이에 금융당국은 청년·서민 등 일정 요건을 갖춘 무주택자들에게 LTV·DTI를 최대 20%포인트씩 상향하는 방안을 유력 검토하고 있다.

하지만 전문가들은 "서민들의 내 집 마련 부담이 지속될 것"이라고 입을 모은다. LTV·DTI가 상향되더라도 오는 7월부터 DSR 규제가 확대 시행되기 때문이다. DSR은 대출을 받는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 의미한다. 주택담보대출에 DSR이 적용되면 소득이 낮을수록 대출 한도가 줄어들어 서민들의 주거 마련에 제약이 걸린다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "정부가 LTV·DTI 상향을 검토하는 것은 긍정적이지만, DSR 규제로 모든 사람이 대출 혜택을 받는 것은 아니어서 수입이 없는 사람은 대출이 어려울 수 있다"며 "이미 집값이 전반적으로 오른 상황이라 대출을 완화하더라도 시점 자체가 늦었다. 임기가 얼마 남지 않은 정부로선 LTV·DTI 상향을 검토하는 정도가 최선일 것"이라고 설명했다.

현재 당정에선 무주택자에 대한 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 상향, 보유세 완화 등을 검토하고 있다. /윤정원 기자

앞서 송영길 더불어민주당 대표는 무주택자들의 부담을 완화하는 차원에서 LTV·DTI를 90%까지 대폭 올리자고 제안하기도 했다. LTV 비율이 80~90%인 영국, 홍콩, 일본 등에 비하면 한국은 40~60%로, LTV 규제 강도가 높다는 주장이다.

이에 대해서도 전문가들은 '시기상조'라는 평가다. 수도권 집값이 대폭 오른 시점에서 LTV·DTI를 90%까지 상향하면 나중에 상환하지 못하는 경우가 발생해 부채가 더 늘어날 수 있다는 것이다. '영끌(영혼까지 끌어모음)' 부동산 투기가 가속화돼 집값이 더욱더 치솟을 우려도 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "장기적으로는 LTV·DTI 90% 상향도 고려해볼 수 있으나 현재로선 가계부채 문제가 만만치 않아 어려울 것"이라고 설명했다.

정책 기조와 관련해 부동산 시장에 대한 고려가 부족하다는 지적도 나온다.

부동산 시장 공급이 원활하고 수요자 중심으로 시장이 선순환돼야 집값을 잡을 수 있다는 게 업계 판단이다. 시장 선순환에 필요한 대책으로는 거래세 완화가 꼽히고 있다. 거래세가 높으면 '매물 잠김 현상'이 나타나기 때문으로, 특히 우리나라의 경우 국제 기준에 비해 거래세가 높다는 평가를 받고 있다.

정부는 거래세가 아닌 보유세 기준을 완화하는 방안을 논의 중인 것으로 알려졌다. 공시가격 상승으로 재산세 부담이 커지면서 1주택자에 대한 재산세 감면 확대 범위를 기존 6억 원 이하에서 9억 원 이하로 인상하고, 고령자나 은퇴 계층 등을 위한 종합부동산세 공제를 확대하는 방안 등을 고려하고 있다.

송승현 도시와경제 대표는 "재산세, 보유세 등은 올리고, 거래세는 낮추는 것이 전 세계 추세인데, 거래세를 낮추지 않으면 시장 공급이 정체되고 신규 공급만 느는 상황이 된다"고 지적했다.

그러면서 "시장에는 다양한 수요들이 있는데, 공공주도로만 부동산 문제를 해결하는 것은 한계가 있다"며 "정부가 일률적으로 부동산 정책을 마련하는 것보다 수요자가 시장을 만들어갈 수 있는 정책을 고려할 필요가 있다"고 말했다.

shc@tf.co.kr