변창흠 국토교통부 장관은 4일 신년사를 통해 "전월세 문제로 힘겨워하는 국민들의 근심을 덜어드리겠다"고 말했다. 사진은 지난 12월 23일 서울 여의도 국회에서 열린 인사청문회에서 변창흠 장관이 의원들의 질의에 답변하는 모습. /남윤호 기자

종부세·양도세 강화에 넘치는 유동자금까지…정부만 모르는 부동산 시장

[더팩트｜윤정원 기자] 과연 변창흠 신임 국토교통부 장관의 신년 바람대로 올해는 집값 걱정과 전·월세 문제 등으로 힘겨워하는 국민들의 근심이 덜어질 수 있을까.

올해는 종합부동산세와 양도소득세 세율 인상과 같은 규제 일변도의 정책이 또다시 강화됐다. 다주택자를 줄이고 매물을 늘리겠다는 게 정부의 생각이지만 시장의 반응은 처참하리만큼 냉담하다. 궁극적으로 정부가 거둬들이는 세금만 늘어나고, 공급 부족 속에 올해도 매매가격과 전셋값은 치솟을 것이라는 게 전문가들의 중론이다.

올해부터 2주택 이하 보유자의 경우 과세표준 구간별로 0.6~3.0%가 적용되며, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자는 과세표준 구간별로 1.2~6.0%가 된다. 과세표준을 정할 때 적용하는 공시가격의 비율도 종전 90%에서 2021년 95%로 인상된다. 조정대상지역 2주택자의 세부담 상한은 기존 200%에서 300%로 오른다.

양도세의 경우 10억 원 초과 구간이 신설되면서 최고세율이 45%로 상향 조정된다. 오는 6월부터는 조정대상지역 다주택자 세율은 최대 70%까지 치솟는다. 다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔 때 적용하는 양도세 중과세율은 2주택자는 20%, 3주택 이상 소유자는 30%로 인상된다. 조정대상지역 내 분양권에도 최대 70%의 세율이 매겨진다.

정부는 이처럼 세금 부담이 커짐에 따라 주택 보유자들이 주택을 매도할 것으로 점치는 듯하다. 하지만 현실과는 상당한 괴리가 있다는 게 전문가들의 견해다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터팀장은 "(재산세와 종부세 등) 보유세에 대한 부담을 느끼더라도 양도세 중과에 따른 세금과 비교를 하게 될 것"이라며 "일단 좀 더 보유하는 형태로 갈 것"이라고 말했다.

박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원 또한 "양도세를 낸다고 보유한 기간 동안 낸 재산세나 종부세 등을 환급해주는 게 아니다"라면서 "그동안 낸 세금과 대출이자, 물가인상률까지 고려하면 양도세 중과를 부담하면서 집을 팔았을 때 실제로 남은 돈이 별로 없게 된다. 어차피 낼 세금이라면 증여를 선택하게 되고, 그러면 매물이 잠기게 된다"고 설명했다.

국토교통부는 오는 7월부터 3기 신도시와 수도권 내 일부 공공택지의 공공분양주택을 대상으로 사전청약을 시행한다고 3일 밝혔다. /국토교통부 제공

부동산 안정을 위해서는 전폭적인 공급이 우선돼야 하건만 현재 정부는 세제 개편에 더해 3기 신도시 조기 분양과 공공임대 확대 등을 통해 전세수요에 대응하겠다는 계획만 펼치고 있다. 국토교통부는 올해 인천계양(1100가구)를 비롯, 사전청약 3만 가구를 조기 공급한다고 밝힌 바 있다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "서울 집값 안정에 가장 큰 걸림돌은 공급부족이다. 공급만큼 가격 조절기능을 가진 건 없다. 하지만 규제 속에 사업 승인을 받은 재건축도 늦춰지는 상황"이라고 지적했다. 그러면서 그는 재건축 안전진단 기준 완화, 분양가 상한제 폐지, 분담금 조정 등의 필요성을 강조했다.

직방에 따르면 올해 서울서 분양 예정이던 6만6656가구 가운데 실제 분양된 가구 수는 2만8100가구에 그쳤다. 예정치의 42.2% 수준이다. 분양가상한제 등의 여파가 컸다. '미니 신도시급'으로 일컬어지는 1만 2032가구 규모 서울 강동구 '둔촌 주공'도 지난해 사업 진행을 완수하지 못 했다.

아울러 올해 전국 입주 물량은 22만가구 수준으로 작년보다 약 16% 줄어드는 가운데 수도권의 입주 물량 감소세가 두드러진다. 부동산114에 따르면 2021년 서울 입주 예정 물량은 2만5931가구다. 2020년(5만386가구)과 비교하면 48.5% 줄었다. 경기도의 입주 예정 물량은 8만5801가구로, 전년(11만4735가구)보다 25% 이상 감소했다.

여기에 코로나19 확산세에 따른 저금리 기조와 넘쳐나는 유동자금까지 더해지면 올해도 집값은 오를 것이 명백해 보인다. 현재 추산되는 시중 유동자금만 해도 3000조 원이 넘는다. 마땅히 부동산 자산을 대체할 투자처가 없다.

권대중 명지대 교수는 "현재 저금리로 유동성 자금이 대거 풀려있는데 공급 물량은 부족한 상태다. 당장 들어갈 집이 없으면 집값은 오를 수밖에 없다"며 "매매시장이 정상화되지 않으면 전월세 시장도 불안할 수밖에 없다. 월세가격은 5% 이상으로 매매가격보다 더 오를 것"이라고 내다봤다.

garden@tf.co.kr