수도권 일부 지역에서 아파트 전세가격이 매매가격을 앞질렀다. /더팩트 DB

올해 전세보증금 반환보증보험 대위변제 금액 3015억 원 달해

[더팩트｜윤정원 기자] 대출 규제가 강화되고 3기 신도시 대기 수요가 늘면서 전세난이 더욱 거세지고 있다. 재건축 등 실거주 의무가 대폭 강화되자 본인 소유의 집으로 들어가려는 집주인들까지 가세하면서 전세물량은 자취를 감추다시피 했다. 전세대란 속에서 수도권 일부 지역에서 아파트 전셋값이 매매가격을 넘어섰다. 집을 팔아도 전세금을 돌려받기 어려운 '깡통전세'가 확산할 가능성도 점쳐지는 형국이다.

◆ 전세가격 > 매매가격…"전셋값 상승 압박 거세질 것"

16일 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 경기 안산시 상록구 '서해아파트' 전용면적 59㎡는 지난 3일 2억1000만 원에 전세 계약이 체결됐다. 해당 주택형은 7월 말~8월 초 2억~2억1000만 원에 매매가 이뤄진 곳으로, 전세가가 매매가를 앞지른 것이다. 상록구 '푸른마을주공5단지' 전용면적 59㎡도 이달 12일 전월 최저 매매가(2억 원)보다 3000만 원 비싼 2억3000만 원에 전세 거래가 진행됐다.

경기 용인시 처인구 'e편한세상용인한숲시티3단지' 전용면적 44.3㎡는 지난 3일 1억8000만 원에 전세 계약됐다. 해당 주택형은 전달 1억8000만 원~1억8400만 원에 매매 거래된 바 있다. 'e편한세상용인한숲시티2단지' 전용면적 84.6㎡ 또한 지난달 2억8000만 원에 전세 계약이 체결됐다. 이달 5일 매매가(3억 원)와 2000만 원밖에 차이가 나지 않았다.

이달 3일 2억3000만 원에 전세 계약이 체결된 김포시 감전동 '삼환아파트' 전용면적 101.9㎡ 역시 다음날인 4일 2억5000만 원에 매매 계약이 진행됐다. 인천 중구 중산동 '영종신명스카이뷰주얼리' 전용면적 56.6㎡는 지난달 2억1500만 원에 매매 거래됐다. 현재 전세가는 2억 원이다. 가격 차이가 1500만 원에 그친다.

전세대란 속 전세 수요 대비 공급 수준을 나타내는 '전세수급지수'는 고공행진을 지속하고 있다. KB국민은행 부동산 조사에서 수도권 전세수급지수는 지난주 190.6을 기록하며 2015년 9월 이후 5년 만에 최고치를 기록했다. 전세 수요 대비 공급 수준을 나타내는 지표로, 100보다 수치가 높을수록 전세 공급이 부족함을 의미한다. 한국감정원에 의하면 서울의 경우 아파트 전세수급지수는 지난 7일 기준 117.5로, 지난주(116.4) 대비 1.1포인트 상승했다.

송승현 도시와경제 대표는 "정부의 각종 대출규제와 자금 출처 강화, 임대차 보호법 시행 등으로 아파트 매매 수요가 전세 수요로 대거 전환됐다"며 "매매보다 전세 시장이 현재상황에서 유리한 데다 로또 청약대기 수요도 있다 보니 향후 전셋값 상승 압박은 거세질 것"이라고 말했다.

주택시장 불확실성이 커지면서 곳곳에서 '깡통전세'에 대한 우려의 목소리가 나온다. /더팩트 DB

◆ 집주인 대신 국가가 먼저 갚아준 전세금 '사상 최대'

전셋값이 매매가격을 역전하면서 집주인이 세입자에게 전셋값을 바로 돌려주지 못 할 가능성도 커졌다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 전세보증금 반환보증보험 대위변제 금액(가구수)은 올해 1∼8월 기준 3015억 원(1516가구)에 달한다. 올해가 아직 4개월이나 남았지만, 지난해 총액인 2836억 원(1364가구)을 진즉에 넘어섰다.

전세보증금 반환보증보험은 집주인이 임차 계약 기간 만료 후에도 전세보증금을 돌려주지 못하면 HUG가 집주인 대신 세입자에게 보증금을 지급해주고 나중에 구상권을 행사해 집주인에게 청구하는 상품이다. 2013년 9월에 출시된 전세보증금 반환보증보험 상품의 대위변제 금액은 매년 기하급수적으로 늘어나고 있다. 실적 집계가 시작된 2015년 1억2500만 원(1건)을 기록한 이후 △2016년 26억 원(23건) △2017년 34억 원(15건) △2018년 583억 원(285건) △2019년 2836억 원(1364건) 등으로 증가했다.

새 임대차법(계약갱신청구권, 전월세상한제) 시행 이후 집주인과 세입자 간 보증금 분쟁이 더욱 잦아질 것으로 관측되는 상황. 전세보증금 반환보증보험 가입도 눈에 띄게 증가하는 추이다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난 8월 말 기준 올해 HUG 전세보증금 반환보증보험 가입건수는 11만2495건(22조9100억 원)이다. 이 같은 추세라면 역대 최대였던 지난해(15만6095건, 30조6443억 원)를 넘어 연간 최대치를 경신할 것으로 보인다.

장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "주택시장 불확실성이 커지면서 곳곳에서 깡통전세에 대한 우려의 목소리가 나오고 있다"며 "전세 계약 체결 시 집주인 대출 여부를 확인하고, 반전세 등으로 보증금을 낮추거나 전세보증금 반환보증보험 등을 활용하는 것이 바람직하다"라고 말했다.

garden@tf.co.kr