"세입자, 재계약 시 집주인 인상 요구에 반드시 응할 필요 없어"[더팩트｜윤정원 기자] 정부가 오늘(28일) 지난달 개정된 주택임대차보호법에 관한 핵심 질의응답을 정리해 배포한다. 전자문서 형태의 임대차법 해설서는 국토교통부와 법무부, 유관기관 홈페이지를 통해 다운로드할 수 있다. 아래는 임대차법 해설서에 담긴 핵심 내용이다.
Q. 임차인은 계약갱신청구권을 언제까지 행사해야 하나요?
A. 임차인은 임대차 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 갱신청구권을 행사해야 합니다. 계약 만료일이 9월 30일인 경우 8월 30일 0시 전까지 임대인에게 계약갱신 의사가 도달해야 합니다. 단, 오는 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차계약은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신청구권을 행사해야 합니다. 임대인과 임차인의 계약갱신 거절 통지기간을 기존 1개월 전에서 2개월 전으로 개정하는 내용의 주택임대차보호법이 12월 10일부터 시행되기 때문입니다.
Q. 묵시적 갱신도 갱신청구권 행사로 보나요?
A: 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신청구권을 행사한 것으로 보지 않습니다. 계약갱신청구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 '명확한 의사표시'를 한 경우에 인정됩니다.
Q: 그렇다면 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 향후 계약갱신청구권을 행사할 수 있다는 이야긴가요?
A: 그렇습니다. 묵시적 갱신은 계약갱신청구권 행사에 따른 계약 갱신과 구별됩니다.
Q. 이미 4년 이상 거주한 임차인인데 갱신청구가 가능한가요?
A. 가능합니다. 개정 법률은 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아니고, 1회에 한해 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 갱신청구권을 부여하는 게 골자입니다. 연장 계약, 묵시적 갱신 등으로 4년 이상 거주한 임차인이라면 갱신청구권을 아직 사용하지 않은 상태라 갱신을 요구할 수 있습니다.
Q. 계약갱신청구권 행사를 위한 별도의 방식이 존재하나요?
A. 행사 방식에는 특별한 제한이 없습니다. 구두나 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능합니다. 그러나 향후 불거질 수 있는 분쟁 예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전합니다.
Q. 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 다시 임대차계약서를 작성해야 하나요?
A. 임대차계약서를 반드시 써야 하는 것은 아닙니다. 계약서를 작성하지 않더라도 묵시적 갱신과 마찬가지로 종전 임대차와 동일한 조건으로 임대차가 이뤄진 것으로 보기 때문입니다. 따라서 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 그러나 임대료 등 당사자 간 새로이 합의한 내용이 있으면 이를 명시한 증거서류를 작성해두는 것이 바람직합니다.
Q. 임대인은 임대차 기간 1년마다 임대료를 5%씩 올릴 수 있나요?
A. 그렇지 않습니다. 임대인이 임대료 증액을 청구할 수 있다는 것일 뿐이지 임차인이 이 증액청구에 반드시 응해야 하는 것은 아니고, 꼭 5%를 증액해야 하는 것도 아닙니다. 임대인과 임차인은 '협의를 통해' 기존 임대료를 기준으로 5% 범위 내에서 임대료를 증액할 수 있습니다.
Q. 법정 전·월세 전환율이 오는 10월부터 4%에서 2.5%로 낮아진다고 하는데, 현재 존속 중인 계약에도 소급적용 되나요?
A. 개정되는 시행령이 시행되는 '당시' 존속 중인 임대차 계약에 대해 적용됩니다. 다만, 시행 후 최초로 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우부터 적용됩니다.
garden@tf.co.kr
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