정부와 여당이 추진하는 '임대차 3법' 시행이 임박했다. 사진은 김현미 국토교통부 장관이 지난 28일 오후 서울 여의도 국회에서 열린 국토교통위원회 전체회의에 출석해 질의답변을 하는 모습. /남윤호 기자

8월 1일부터 계약갱신청구권‧전월세상한제 즉시 시행

[더팩트｜윤정원 기자] 정부와 여당이 전월세신고제, 계약갱신청구권, 전월세상한제 등 3가지를 담는 '임대차 3법' 추진을 강행하고 있다.

지난 28일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 전월세신고제를 도입하는 내용의 부동산 거래신고 등에 관한 법 개정안이 처리됐고, 이어 29일 계약갱신청구권, 전월세상한제 내용을 담은 주택임대차보호법 개정안도 국회 법제사법위원회 문턱을 넘어섰다.

국회는 30일 오후 본회의를 열어 계약갱신청구권과 전월세상한제 도입하는 내용의 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법 개정안을 처리한다. 이로써 계약갱신청구권제와 전월세상한제는 다음달 즉시 시행된다. 전월세신고제 내용은 다음 달 4일 본회의에서 처리된 후 내년 6월 본격 도입된다.

◆ 전월세상한제, 최대 5% 임대료 상향 허용

임대차 3법 가운데 전월세상한제는 세입자의 부담을 줄여주자는 취지로 만들어졌다. 계약을 갱신할 때 임대료를 기존 임대료의 5% 내에서만 올릴 수 있도록 하는 게 골자다. 지역에 따라 상황이 다를 수 있기 때문에 정부는 5% 범위에서 지자체가 상한을 정하도록 했다.

집주인이 전세를 월세나 반전세로 바꾸는 경우에도 임대료 상한은 5%로 동일하게 적용된다. 월세 역시 임대료 상한이 5%로 적용된다. 한국은행의 기준금리 0.5%에서 전월세전환율 0.3%를 더한 4.0% 기준으로 전세보증금을 월세로 전환해 증액되는 금액을 계산할 수 있다.

인상률 상한을 지자체가 정하게 되면서 지역별로 임대률 상승률은 매우 상이해질 것으로 보인다. 지역별 물가상승률이나 주택가격 등의 편차가 크기 때문이다. 이 때문에 일각에서는 법률에 임대료 증액 비율을 명시한다면 경제사정의 변동에 따른 탄력적 대응이 어려워질 소지가 있다는 지적도 나온다. 각 지자체별 증액 비율을 정하는 것에 대해 지방자치단체별로 보호 기준에 큰 차이가 있는 경우 지역 간 형평성 문제가 제기될 우려도 있다는 해석이다.

임대차 3법은 전월세신고제, 계약갱신청구권, 전월세상한제 등 3가지를 담고 있다. /더팩트 DB

◆ 계약갱신청구권제, '최소 4년' 전세 보장

앞으로 세입자는 무조건 2년의 계약갱신요구권을 1회 갖게 된다. 통상적인 전세계약 기간이 2년이어서, 대체로 그간 '2년+2년'으로 알려져 있었다. 하지만 개정안이 규정한 '갱신에 따른 추가 계약기간'은 2년이다. 최초 임대차 계약이 4년으로 돼 있었다면 세입자는 추가로 2년을 더 살 수 있다는 뜻이다.

임차인의 계약갱신청구 권리는 계약 만료 6개월~1개월 전에 행사할 수 있다. 다만 묵시적 계약갱신과 관련한 법 조항이 12월 개정돼 해당 기간이 6개월~2개월로 바뀌면, 계약갱신청구권 행사기간도 이를 준용하게 된다.

임대인은 법이 정한 사유에 따라 계약갱신요구권을 거부할 수 있다. 집주인이 직계존속·비속과 함께 전월세를 놓은 주택에 거주하려는 경우가 대표적이다. 또 세입자가 전월세를 연체하거나 불법적으로 임차했을 경우, 세입자가 주택의 전부 혹은 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우도 거부 사유에 포함된다. 임대인이 세입자에게 상당한 보상을 제공한 때도 계약갱신요구권을 거부할 수 있다.

법안에는 임대인이 실거주하겠다고 하면서 세입자를 내보내고는 원래 연장됐을 기간 내에 다른 세입자를 받은 사실이 드러났을 경우 세입자가 손해배상 청구를 할 수 있는 '법정손해배상청구권제'도 포함됐다. 세입자는 계약 갱신 당시 3개월 월세, 집주인이 다른 세입자에 전월세를 주고 얻은 임대료와 거절 당시 임대료 간 차액의 2년분, 갱신 거절로 인해 입은 손해액 중 큰 액수를 청구할 수 있게 된다.

◆ 전월세신고제, 계약 30일내 신고 필수

전월세신고제는 임대차 계약 때 필요한 정보를 세입자에게 빠르고 정확히 알려주기 위해 도입된다. 계약 내용을 계약 한 달 안에 자치단체에 신고하도록 하는 게 핵심이다. 세입자 상당수가 집주인 등이 요구로 전입신고를 못 한다는 점 등이 반영됐다.

하지만 법이 국회를 통과해도 전월세신고제를 바로 시행하는 것은 어렵다. 관련 정보를 취합하기 위한 전산 시스템이 내년 6월에야 마련되기 때문이다. 이와 관련 국토교통부는 전월세신고제가 계약의 규칙을 정하는 전월세상한제 등과 목적이 다르기 때문에 나중에 시행해도 문제없다는 입장이다.

구체적인 신고 내용은 시행령에 담길 예정이지만, 임대 계약 당사자와 보증금·임대료, 임대 기간 등 계약사항이 될 전망이다. 계약 당사자가 모두 신고 의무를 지는데, 공인중개사는 의무 대상에서 제외됐다. 신고는 구청을 방문할 필요 없이 인터넷 홈페이지에 접속해 거래내역을 입력한 뒤 전자서명을 하는 방식이 유력하다.

전월세신고제 도입에 따라 실무를 맡게 된 자치단체들은 일감이 상당수 늘어날 것으로 보인다. 실제 앞서 서울시와 세종시 등은 "전입신고와 전월세신고는 제도 목적이 다른 데다 업무 부담이 가중될 수 있다"며 반대 의견을 내기도 했으나 법안 심사 과정에서는 반영되지 않았다.

garden@tf.co.kr