오는 21일 강북 재개발 최대어 '한남3구역' 사업의 시공사가 가려진다. 현재 수주전에 나선 곳은 현대건설과 대림산업, GS건설 등 세 곳이다. /더팩트 DB

자금력 vs 특화설계 vs 속도전

[더팩트｜윤정원 기자] 오는 21일로 계획된 시공사 선정 총회에서 강북 재개발 최대어로 일컬어지는 '한남3구역' 시공권을 어느 건설사가 따낼지 귀추가 주목된다.

한남3구역 재개발은 서울시 용산구 한남동 686번지 일대를 재개발하는 대규모 정비사업이다. 지하 6층, 지상 22층, 아파트 197개 동, 5816가구와 근린생활시설을 조성하는 게 골자다. 조합이 제시한 공사비는 약 1조9000억 원(3.3㎡당 595만 원)이다. 총사업비는 7조 원 규모다. 수주전에 참여한 건설사는 현대건설, 대림산업, GS건설 등 굴지의 대형 건설사 세 곳이다.

지난해 한남3구역 재개발 사업을 두고 세 건설사간 경쟁이 지나치게 과열되자 국토교통부와 서울시는 사업에 제동을 건 바 있다. 과열 경쟁 논란을 일으켰던 만큼 세 건설사는 금번에는 '클린수주'에 정성을 쏟는 모습이다. 세 건설사 간 상호 비방전과 자사 불법 홍보 등은 자취를 감췄고, 대신 건설사들은 합법적인 테두리 안에서 강점을 최대한 드러낼 수 있는 방법을 모색하는 데 주안점을 두고 있다.

현대건설의 가장 큰 강점은 '탄탄한 자금력'이다. /더팩트 DB

◆ 현대건설 '디에이치 한남' 자금력 승부수

현대건설의 경우 자금력에서 경쟁사들보다 앞서는 모습이다. 현대건설의 대안설계 공사비는 1조7377억 원 규모다. 조합이 제시한 공사비 예상가격(1조8880억 원)보다 1503억 원가량 낮다. 원안설계 공사비(1조5580억 원)에서는 1797억 원 증가한 규모다. 현대건설은 내외부마감에 131억 원, 추가공사에 482억 원이 더 소요될 것으로 예측했다.

대림산업의 경우 대안설계 공사비로 1조8800억 원을 제시했다. 원안설계 공사비(1조3865억 원) 대비 5015억 원 늘어난 규모다. 대림산업은 내외부마감에 870억 원, 추가공사에 4145억 원이 더 들 것으로 계산했다. 대안설계를 제시하지 않은 GS건설의 경우 원안설계 공사비가 1조6551억 원으로 가장 낮으나 타사 대안설계 기준과 비교하기에는 무리가 있다는 게 현대건설 측의 설명이다.

업계 최상위 수준인 AA-의 회사채 신용등급을 보유한 현대건설은 주택도시보증공사(HUG) 보증 없이도 사업비와 이주비 대여가 가능하다는 점을 강조하고 있다. 이 경우 사업비와 이주비에 대한 HUG 보증 수수료를 각각 565억 원과 525억 원 등 총 1090억 원 절약할 수 있다는 견해다.

현대건설은 아파트뿐 아니라 상가까지도 100% 대물변제하는 조건도 제시한 상태다. 상가 미분양으로 인해 조합원들에게 추가 부담금이 발생할 것을 고려, 대물변제 기준을 최초 일반분양가로 설정해 책임을 조합원들에게 전가하지 않겠다는 설명이다.

대림산업은 '100년의 가치'를 기약하는 특화설계를 강조했다. /더팩트 DB

◆ 대림산업 '아크로 한남 카운티' 특화설계 강점

대림산업은 아크로 한남 카운티가 100년의 가치를 이어갈 수 있도록 장수명 구조 설계를 적용했다. 가구와 가구를 연결할 수 있는 기둥보 구조와 내진 특별등급 설계, 내구성이 높은 콘크리트 설계를 선보인다는 계획이다.

라멘구조로 일컬어지는 기둥보 구조는 건물의 무게하중을 기둥과 보가 지탱한다. 30년 연한이 지나면 위험성이 커지는 벽식구조와 무량판구조보다 견고해 오래 사용할 수 있어 장수명 주택으로 불린다. 내부 구조를 쉽게 변경할 수 있다는 장점도 지닌다.

아울러 대림산업은 특화설계의 일환으로 '트위스트 틸트' 타워 설계를 공언했다. 트위스트 타워는 건물이 나선형으로 회전하는 모양으로, 주로 업무빌딩 등에 쓰이는 설계 방식이다. 트위스트 설계는 미적 효과는 물론, 직선형 건물에 비해 바람으로 인한 하중이 감소하는 효과가 있고, 틸트 기법은 가구 간 시야 간섭을 줄여 프라이버시 확보가 용이하다.

대림산업은 트위스트 틸트 설계를 아파트에 적용해 한강 조망권이 가능한 가구 수를 최대 3775가구까지 늘리겠다는 방침이다. 전체 가구수(5816가구)의 65%가량이 한강뷰를 누리게 되는 셈이다.

대림산업이 수주전에 참여한 건설사 가운데 총공사비가 가장 높게 책정된 까닭도 특화설계에 기인한다. 대림산업은 총공사비를 3사 중 가장 높은 금액인 1조8880억 원으로 제시했는데, 그중에서도 26.5%가량인 5015억 원을 대안설계 공사에 쓴다는 계획이다.

GS건설은 한남3구역 재개발 사업이 늦춰졌던 만큼 '속도전'을 무기로 들고 나섰다. /더팩트 DB

◆ GS건설 '한남 자이 더 헤리티지' 속도전 공언

GS건설은 경쟁사보다 원안에 집중하되, 짧은 사업 기간을 특장점으로 내세웠다. GS건설은 앞서 제출한 한남3구역 입찰제안서에 대안설계를 마련하지 않았다. 이로 인해 일각에서는 GS건설이 사업 수주 의욕적이지 않다는 평가도 불거졌으나, GS건설은 기본에 충실하기 위함이라는 설명이다.

GS건설은 지난 4일 오후 진행된 1차 합동설명회에서도 "지킬 수 있는 약속만 제안서에 담아 가장 빠른 사업진행으로 조합원들의 최고의 이익을 안겨줄 것"이라며 "시공사로 선정된다면 시공사 계약 후 설계 변경을 거치기 때문에 그때 조합원들과 협의해 원하는 부분을 설계에 반영할 예정"이라고 강조한 바 있다.

GS건설은 7개 블록, 13개 단지를 각기 다른 테마의 5개 권역으로 나눠 분양을 추진한다. 권역별로 분양할 경우 사업기간은 △1권역 33개월 △2권역 45개월 △3권역 41개월 △4권역 40개월 △5권역 51개월 등이다. 대림산업은 착공 후 35개월 이내, 현대건설은 37개월 이내로 공사기간을 명시한 바 있다. 착공 시기 또한 GS건설이 가장 빠르다. GS건설은 이주 후 3개월 이내, 대림산업은 4개월 내, 현대건설은 6개월 내 착공을 약속했다.

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