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'선분양 vs 후분양'…재개발·재건축 조합의 끝없는 고민
입력: 2020.04.06 12:13 / 수정: 2020.04.06 13:36
민간택지 분양가상한제를 피해 선분양을 할 것인지, 아니면 분양가상한제를 감내하면서라도 후분양을 택할 것인지 저울질하는 사업장들이 늘고 있다. 사진은 철거가 완료된 서울 서초구 반포동 신반포15차아파트 재건축 현장 /윤정원 기자
민간택지 분양가상한제를 피해 선분양을 할 것인지, 아니면 분양가상한제를 감내하면서라도 후분양을 택할 것인지 저울질하는 사업장들이 늘고 있다. 사진은 철거가 완료된 서울 서초구 반포동 신반포15차아파트 재건축 현장 /윤정원 기자

신반포15차·둔촌주공 등 저울질 재차 불 지펴

[더팩트|윤정원 기자] 민간택지 분양가상한제 유예기간이 7월 28일까지 미뤄진 가운데 분양가상한제를 피해 선분양을 할 것인지, 아니면 분양가상한제를 감내하면서라도 후분양을 택할 것인지 고심하는 사업장들이 늘고 있다.

앞서 정부는 '코로나19' 확산을 막기 위해 조합 측에 총회 등을 열지 말라고 권고한 바 있다. 이로 인해 주택정비사업 연기가 불가피해지면서 조합원들의 반발은 극심해졌고, 결국 정부는 분양가상한제 유예기간을 기존 4월 28일에서 3개월 늦춘 7월 28일로 변경하는 나름의 강수를 뒀다.

문재인 정부의 부동산 정책 중 가장 강력하다고 여겨졌던 분양가상한제가 연기되자 일각에서는 정부가 부동산 안정화에 관심이 없다는 지적도 일었으나, 그래도 상당수는 코로나19 사태로 인한 정부의 결심에 동조하는 분위기가 형성됐다.

분양가상한제 연기에 따라 주택정비사업조합의 경우 한시름 놓는 듯 보였지만 이어 또 다른 논의가 수면 위로 떠올랐다. 인기 단지의 조합 측이 선분양과 후분양의 기로에 선 것이다. 의견이 갈리는 이유는 단연 '수익성' 때문이다.

선분양을 주장하는 조합원들은 후분양을 택해 상한제 적용단지에 속하는 것보다 현재 주택도시보증공사(HUG) 기준 분양가를 적용받는 것이 사업성이 낫다고 본다. 후분양을 선호하는 이들은 상한제 적용을 받더라도 최근 공시지가 급등 등으로 인해 선분양보다 후분양이 오히려 사업성이 좋다고 판단하고 있다.

전문가들 사이에서도 인기단지의 선분양과 후분양의 이점에 관해서는 견해가 엇갈린다.

송승현 도시와경제 대표는 "앞서 반포우성·상아2차‧개나리4차 재건축 등은 지난해 사업성을 고려해 후분양을 계획했으나 분양가상한제 시행이 다가오자 결국 선분양을 선택했다"며 "좋은 입지라고 해도 후분양에 따른 사업비 등 금융비용 증가를 무시할 수 없다. 최근 부동산 규제로 인해 거래량 축소 등 불안요소가 많아진 데다 '팬데믹' 장기화 우려로 변동성이 커져 후분양의 위험성이 커 보인다"고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "물론 사업 시행시점은 매우 중요하기 때문에 조합 측에서 분양가상한제 시행 전 선분양과 시행 후 후분양을 저울질할 수 있다. 그러나 사업성이 좋다고 판단되는 단지의 경우 건설사들은 자체 보증을 통해서도 후분양에 기꺼이 나선다. 선분양 시 내야 하는 조합원들의 분담금 규모를 줄일 수 있기 때문에 후분양의 이점이 크다"고 말했다.

서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 단지는 분양가를 두고 주택도시보증공사(HUG)와 내홍을 겪고 있다. 둔촌주공 조합은 분양가 산정에서 접점을 찾지 못할 시 후분양을 고려 중인 것으로 알려졌다. /뉴시스
서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 단지는 분양가를 두고 주택도시보증공사(HUG)와 내홍을 겪고 있다. 둔촌주공 조합은 분양가 산정에서 접점을 찾지 못할 시 후분양을 고려 중인 것으로 알려졌다. /뉴시스

선분양 대 후분양 구도는 진작부터 있어왔지만 최근 서울 서초구 신반포15차 재건축, 서울 강동구 둔촌주공 재건축 등을 필두로 다시 불이 지펴지는 모양새다.

신반포15차 재건축 조합은 지난해 12월 기존 시공사인 대우건설과의 계약 해지 결정을 내리며 조합원들간 투표를 통해 후분양 방침을 정한 바 있다. 시공사 선정 취소에 따라 사업 지연이 불가피해진 탓에 분양가상한제에 적용될 수밖에 없는 상황 속 후분양으로 가닥을 잡은 것이다. 당시에는 분양가상한제 유예기간이 4월 말로 정해져 있었다.

그러나 분양가상한제 유예기간이 7월 말로 미뤄진 현시점에서 신반포15차 조합원들은 선분양과 후분양을 다시 고민하게 됐다. 이 과정에서 호반건설은 조합 측에 선분양과 후분양 방식을 자유롭게 선택할 수 있도록 하면서 이목을 끌고 있다. 호반건설은 시공사 대여금을 포함한 전체사업비를 0.5%의 금리로 조달하겠다는 방침도 내세운 상태다.

둔촌주공의 경우에도 HUG와의 의견 대립에 따라 선분양과 후분양을 고민 중이다. 앞서 조합 측은 관리처분계획 변경을 통해 확정한 분양가 '3.3㎡당 3550만 원'으로 HUG에 분양보증을 신청했다. 그러나 HUG 측은 '3.3㎡당 2970만 원'을 고수하며 분양보증을 반려했다.

현재 둔촌주공 재건축 조합은 이달 총선 이후 HUG와의 재협상을 시도하고, 만일 접점을 찾지 못할 시 후분양을 추진할 것으로 알려졌다. 조합 측은 시일 내로 분양가상한제 및 후분양에 따른 사업성 시뮬레이션 분석 결과를 조합원들에게 공개한 뒤 관련 논의를 이어나간다는 방침이다.

garden@tf.co.kr

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