정부가 지난달 발표한 2‧20 부동산 대책의 파급효과에 대한 관심이 증폭하고 있다. /더팩트 DB

전문가들, 대출규제 효과 '글쎄'…추가 풍선효과 우려도

[더팩트｜윤정원 기자] 이달부터 '풍선효과'로 들썩였던 경기도 권역도 대출규제 영향권에 들게 되면서 2‧20 부동산 대책의 영향력에 이목이 쏠린다.

지난해 서울 강남 권역 규제 여파로 경기도 일대 지역 집값이 급등하자 정부는 2‧20 부동산 대책을 발표했다. 규제의 칼날이 겨눠진 곳은 이번에도 '대출' 부문이었다. 이로써 지난 2일부터는 2·20 대책 이후 조정대상지역으로 추가 지정된 수원 영통·권선·장안구와 안양 만안구, 의왕시 등 5곳 또한 기존의 조정대상지역과 함께 대출규제 영향권에 들게 됐다.

4일 한국감정원에 따르면 앞서 12·16대책 이후 지난해 12월 넷째 주부터 지난달 둘째 주까지 수도권 아파트값 상승률은 1.12%. 그러나 최근 조정대상지역으로 지정된 곳들의 상승률은 1.5배를 초과했다. 상승률은 △수원 영통 8.34% △권선 7.68% △장안 3.44% △안양 만안 2.43% △의왕 1.93% 등이었다.

해당 지역들은 조정대상지역으로 지정되면서 주택담보대출비율(LTV)이 기존 60%에서 구간별 차등 적용을 받게 됐다. 시세 9억 원 이하의 경우 50%, 9억 원 초과는 30%가 적용된다. 조정대상지역은 1지역으로 분류돼 전매제한도 강화됐다. 수원 영통·권선·장안, 안양 만안, 의왕 등은 소유권 이전 등기일까지 전매가 금지된다. 아울러 조정대상지역에서 3억 원 이상 가격의 주택을 사려면 자금조달계획서도 반드시 제출해야 한다.

하지만 전문가들은 정부의 금번 규제가 큰 효과를 발휘하지는 못 할 것으로 내다보고 있다. 일각에서는 오히려 규제가 강화된 특정지역이 미래가치가 높은 투자처로 여겨져 새로운 투자자가 뛰어든다는 이야기도 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "이달부터 적용되는 대출규제의 파급효과는 미미할 것으로 보인다. 지난해 12‧16부동산 대책을 통해 9억 원과 15억 원의 대출제한기준을 신설한 바 있으나 이로 인해 서울 지역의 집값이 안정되지는 않았다. 최근 코로나19 확산으로 인해 거래물량 자체가 줄어 서울 부동산 가격 변동폭이 크지 않아 보이는 착시효과가 있을 뿐"이라고 풀이했다.

송승현 도시와경제 대표는 "조정대상지역 LTV의 경우 9억 원 이하 주택은 대출규모가 크게 축소되지 않았다. 저금리 기조와 시중유동자금은 규제를 통한 집값 안정 효과를 발휘하기 어려울 것으로 판단된다"고 말했다. 송승현 대표는 "9억 원 이하 주택구간은 상승곡선을 그릴 것으로 보이며, 9억 원 이상 주택은 대출에 대한 규제보다는 짧은 전매제한 기간으로 인해 단기수익실현에 대한 기대감으로 비조정대상지역으로 이동할 것으로 본다"고 말했다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "LTV 규제 강화로 추가적인 투기수요 억제 효과가 기대되는 부분이 있다. 하지만 이미 호재지역 내 신축 아파트의 가격은 급등한 상황이다. 중저가 주택에 대한 갭 메우기가 이어질 수 있다"고 내다봤다.

박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "대출 규제나 자금조달계획서 제출 등으로 인해 갭투자가 쉬워지지 않아짐에 따라 부동산 수요는 둔화될 것으로 전망된다. 그러나 아파트값이 떨어지지는 않을 것"이라고 말했다.

해당 지역들에서만 가격 하락 효과가 있을 뿐 풍선효과가 다른 지역으로 옮아가며 여전히 투기 수요를 잠재울 수 없다는 견해도 불거진다. 양지영 R&C 연구소장은 "조정대상지역으로 묶인 지역은 풍선효과로 인한 영향이 크기 때문에 가격 하락이 불가피할 것으로 보인다. 그러나 중요한 건 조정대상지역에 포함되지 않은 지역이다. 용인, 구리 등 지역에서 또다른 풍선효과가 발생할 가능성이 높다"고 관측했다.

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