22일 국토교통부에 따르면 서울시 주요 재건축 아파트 20개 단지에 초과이익환수제 적용을 검토한 결과 조합원 1인당 부담금 평균 3억6600만 원으로 예상됐다. /더팩트 DB

재건축 초과이익환수제, 형평성·위헌 논란 풀어야

[더팩트ㅣ장병문 기자] 정부가 재건축 초과이익환수 부담금 예측 결과를 공개하면서 부동산 시장이 술렁이고 있다. 부담금이 시장에서 예상하던 수준을 크게 웃돌았기 때문이다. 하지만 정부가 환수금 부과 근거를 뚜렷하게 밝히지 않아 환수제를 둘러싼 위헌 문제가 확산될 것이라는 전망이 나오고 있다.

22일 국토교통부에 따르면 서울시 주요 재건축 아파트 20개 단지에 초과이익환수제 적용을 검토한 결과 조합원 1인당 부담금 평균 3억6600만 원으로 예상됐다. 강남 4구만 보면 15개 단지 부담금은 4억3900만 원으로 전체 평균보다 8000만 원가량 많다. 특히 부담금이 가장 많은 단지는 8억4000만 원에 달하는 예상도 나왔다.

올해 1월부터 부활한 재건축 초과이익환수제는 재건축 사업으로 발생하는 개발 이익을 사회적으로 환수하고 이를 적정하게 배분하기 위하여 당해 개발이익에 일정한 부담금을 부과하는 제도다.

구체적으로 조합이 얻은 이익이 1인당 평균 3000만 원을 넘으면 초과 금액의 10~50%를 부담금으로 내야 한다. 초과 이익이 3000만 원 이하라면 부담금의 부담이 아예 없고 3000만 원 이상일 때는 그 이익의 크기에 따라 누진적으로 세율이 늘어나게 된다.

예를 들어 한 사업장 조합원 1인당 초과이익이 3억 원이라면 약 1억 원 이상을 부담금으로 내야 한다. 실제 강남 재건축 사업장은 초과이익이 큰 경우가 많아 계산법을 비롯해 형평성, 위헌 여부에 대한 논란이 거셀 것으로 보인다.

일반적으로 조합추진위원회 설립시점과 사업의 준공인가일은 5년에서 10년까지 차이를 보여 개발 이익의 산정과 관련해 많은 문제점이 발생했다. 추진위 승인 때 10억 원의 아파트를 집값이 오른 상태인 13억 원에 매입했을 경우, 사업 종료 시점 가액이 13억 원이 되면 집을 구입한 사람은 시세차익을 얻지 못했지만 초과이익 3억 원에 대한 부담금을 내야 한다.

또 다른 논란은 추진위 설립시점의 가격이 감정평가방식이 아닌 당시 공표된 공시가격을 기준으로 한다는 점이다. 공시가격은 실거래가의 약 60~70%가량에 형성되고 있어 초과이익이 늘어나는 구조다. 이런 이유로 부과 개시시점과 종료시점의 기준가격 산출 근거를 실거래가에 근접한 가격으로 통일해야 한다는 목소리가 있다.

초과이익환수제의 위헌적 요소도 풀어야 한다. 가장 쟁점이 되는 것은 미실현 소득에 대한 과세라는 점이다. 재건축 사업을 통해 초과이익이 발생했더라도 장부상의 이익일 뿐, 실제 실현된 이익이 아니라는 것이다. 장부상 초과이익이 발생해서 세금을 냈는데 나중에 처분할 때 집값이 내려가면 문제가 발생한다. 실제 차익이 발생하지 않았는데 세금을 납부했기 때문이다.

형평성에도 어긋난다는 지적이 있다. 한 부동산 업계 관계자는 <더팩트>에 "초과이익환수제는 애초 강남권 집값을 잡겠다는 취지였다. 그런데 서초구, 강남구, 송파구 등 강남권 재건축 조합 상당수가 초과이익 환수제를 피해 나갔다. 앞으로 목동, 상계동, 일산 등이 초과이익환수제 부과 대상이 된다. 정부 취지와 다르게 비강남의 재건축 단지를 규제하는 꼴이 될 것"이라고 지적했다.

부동산업계에 따르면 지금까지 초과이익환수제가 적용된 조합은 5개 단지로 이 중 2개 단지는 부담금 납부를 거부하고 헌법재판소에 위헌법률 심판을 제기, 4년째 진행 중이다.

jangbm@tf.co.kr