과천주공4단지는 8·2부동산 대책 이후 강화된 정부 정책 속에서 서둘러 조합설립 인가를 받아봤자 실익이 없다는 의견과 사업을 빨리 진행하자는 의견이 대립하면서 재건축조합 설립이 진통을 겪고 있다. /장병문 기자

◆ "빠르게 사업 추진하자" vs "적절한 시기에 하자"

[더팩트ㅣ과천=장병문 기자] 경기도 과천의 알짜 재건축 단지로 꼽히는 과천주공4단지 아파트가 조합 설립 과정에서 진통을 겪고 있다. 과천주공4단지 재건축 조합설립추진위원회(조합추진위)는 분담금을 낮추기 위해서 신속하게 사업을 추진해야 한다는 방침이지만, 일부 토지등소유자(정비구역 토지 및 건축물 소유자)들이 조직한 바른재건축 위원회는 8·2 부동산 대책과 내년 2월 시행될 예정인 '도시 및 주거환경정비법(도정법)' 개정안 등 정부의 규제 쏟아지고 있어 조합 설립을 연기하자고 맞서고 있다.

조합추진위는 다음달 중 조합 설립 총회를 개최할 예정이었지만 바른재건축 관계자들은 조합 설립 동의철회서를 제출하며 조합 설립을 미룰 것으로 요구하고 있다. 바른재건축 측은 조합설립 동의철회서와 동의서 미제출가구가 25% 이상 되면 조합 설립 총회가 무산된다며 토지등소유자들에게 조합설립 동의철회서를 독려하고 있다.

조합추진위와 바른재건축은 정부가 내놓은 강력한 부동산 규제 여파를 최소화하자는데 한목소리를 내고 있지만 '신속하게 진행해야 한다'는 주장과 '적절한 시기에 진행해야 한다'는 주장 등 사업 시점이 엇갈리고 있다.

먼저 조합추진위는 분담금을 최소화하기 위해서는 신속하게 사업을 진행해야 한다고 말하고 있다. 추진위는 내년 조합 설립을 시작으로 시공자 선정, 건축심의, 사업시행인가 등 빡빡한 일정을 세워 놓고 있다.

조합추진위원장은 18일 <더팩트>에 "일부 조합설립을 무산시키려고 철회동의서 제출을 선동하고 있지만 차질없이 사업을 추진하고 있다"면서 "정부의 부동산 규제를 최소화하려면 빠르게 사업을 추진하는 방법밖에 없다. 추진위원회는 지난 7월 설립돼 지금까지 계획대로 사업을 진행해 왔으며 2022년 하반기 입주를 목표로 하고 있다"고 설명했다.

추진위 측은 사업 지연으로 분담금이 늘어나는 것을 우려했다. 이 관계자는 "사업 지연으로 1년간 평당공사비 10만 원이 증가한다고 보면 총 67억 원의 분담금 발생한다. 3년 후에는 201억 원으로 늘어난다"고 말했다.

또 다른 추진위 관계자는 "일부 다주택자들이 매매거래를 계속하기 위해 조합설립을 막고 있다. 그들의 개인적인 이유 때문에 다른 사람들에게 피해를 줄 수 없다"고 했다.

반면 조합 설립을 연기해야 한다는 바른재건축 관계자는 "8·2 부동산 대책으로 분양가 상한제, 초과이익환수제, LTV(주택담보대출비율), DTI(총부채상환비율) 등 각종 규제로 추가 분담금 외에도 막대한 비용이 증가할 수 있다. 재건축을 반대하는 것이 아니라 가장 적절한 시기에 추진해야 한다. 특히 내년 2월 도정법 개정안이 시행되는데 법에 맞춰 가야 할 필요가 있다"고 말했다.

이어 "우리 4단지 토지등소유주 비율은 52%로 절반가량이 외지에 살고 있다. 다수가 정확한 정보를 얻지 못하고 있는 상황에서 사업을 빠르게 추진하는 것도 문제"라고 지적했다.

특히 집값 하락을 걱정하는 목소리도 있었다. 또다른 바른재건축 관계자는 "조합이 설립되면 매매가 제한돼 집값이 내려갈 수 있다. 실제로 조합이 없는 바로 옆 단지는 매매가 자유롭기 때문에 집값이 오르는 중이다"고 설명했다.

또 그는 "4단지 주변 단지들이 정부 정책 속에서 서둘러 조합설립 인가를 받고 재건축 사업을 진행하고 있다. 추진위에서 입주 시기로 잡은 2022년 전후로 분양 물량이 쏟아질 텐데 이런 부분들도 고려해 사업을 진행해야 한다"며 주변 재건축 단지들과 경쟁을 피해야 한다고 말했다.

과천주공4단지 내에 건설사들의 현수막이 걸려 있다. 재건축 조합설립추진위원회 관계자는 "대형 건설사 6~7곳이 관심을 보이고 있다. 재건축이 진행되면 프리미엄 아파트 브랜드가 들어설 것"이라고 말했다.

정부는 8·2 부동산 대책을 통해 서울과 과천, 세종 등을 투기과열지구로 지정했다. 이 지역들은 분양권 전매가 금지되고 재건축조합원 지위의 양도도 할 수 없다. LTV와 DTI가 강화되고 청약요건도 까다로워졌다. 다주택자 양도세중과제도도 내년 3월부터 시행된다.

또 내년 2월 도정법 개정안이 시행하면 건설업자가 시공자 선정 등과 관련 금품ㆍ향응을 제공하면 시공자 선정을 취소하고, 정비사업 입찰에 2년 이내 범위에서 참가할 수 없다. 또 건설업자에게 시공자 선정과 관련 계약한 용역업체 및 피고용인에 대한 관리ㆍ감독 의무를 부여하고, 정비구역 등에서 주택법령에 따른 지역주택조합원 모집을 금지하는 등 재건축 사업장 비리를 근절하려는데 초점을 두고 있다.

한편 1983년 5월 입주한 과천주공4단지는 최고 15층, 총 10개동 1110가구의 대규모 단지다. 주변 과천주공1·2·6·7-1단지에서 재건축이 진행되고 있다.

◆ 대형 건설사들 몰리는 과천 재건축 단지

과천주공4단지는 아직 조합 설립 이전이지만 벌써부터 대형 건설사들이 공을 들이고 있다. 인근 부동산 관계자는 "과천주공4단지에 현대건설과 GS건설, 현대산업개발, 대우건설, 포스코건설, 롯데건설 등 대형 건설사들은 물론 중견 건설사까지 관심을 보이고 있다. 일부 건설사들은 단지 내에 '추진위 설립 축하' 현수막을 걸며 간접 홍보를 하고 있다"고 말했다.

앞서 국내 주요 건설사들은 치열한 수주전을 펼치며 과천 재건축 단지 시공권을 따냈다. 과천에는 30년 넘은 아파트 단지가 10여 곳에 이른다. 이 단지들이 동시다발적으로 재건축을 추진 중이다.

경기도 과천시 주공아파트 단지 재건축 현황 및 시공사. /다음 지도 캡처

과천주공1단지는 대우건설을 시공사로 선정하고 지하 3층~지상 28층 1571세대의 아파트와 부대복리시설을 2020년 3월 입주 목표로 공사를 진행하고 있다. 또 대우건설은 과천주공7-1단지의 시공사로 선정돼 1317가구의 단지로 조성할 예정이다. 이곳 역시 '써밋'이 적용된다.

대우건설은 서울의 고가 단지에만 적용하던 '써밋' 브랜드를 과천에도 적용하기로 했다. 써밋은 '서초 푸르지오 써밋', '반포 센트럴 푸르지오 써밋' 등 서울에서도 극히 일부 단지에만 적용한 대우건설의 고급 브랜드다.

과천주공2단지는 롯데건설과 SK건설 컨소시엄을 시공을 맡아 2129가구로 재탄생할 예정이다. 과천주공6단지는 GS건설이 시공사로 최고 35층 27개 동에 2145가구로 탈바꿈한다. 이 가운데 883가구가 내년 상반기에 일반분양될 예정이다. 또 삼성물산이 시공사인 과천주공7-2단지(래미안 과천 센트럴스위트)는 내년 7월 준공을 앞두고 막바지 공사 중이다.

과천은 강남권 접근이 쉽고 주거환경이 좋아 집값이 높은 이유로 건설사들의 경쟁을 부르고 있다. 20일 KB국민은행 부동산 시세에 따르면 과천 지역 아파트값은 ㎡당 1091만 원으로 서울 강남구(1298만 원), 서초구(1123만 원) 등과 비슷한 수준을 보이고 있다.

한 부동산 관계자는 "과천이 프리미엄 아파트 브랜드로 재건축을 진행하고 있어 고급주거지로 거듭날 전망이다. 다만 많은 단지가 동시다발적으로 재건축을 추진해 일반분양 물량이 몰릴 가능성이 있어 지금보다 집값이 내려갈 것을 걱정하는 주민들이 있다"고 말했다.

jangbm@tf.co.kr