서울시가 잠실 일대 한강변 마지막 재건축 단지로 꼽히는 장미 1·2·3차 아파트의 신속통합기획을 확정했다. 대상지 조감도. /서울시

[더팩트 | 진희선 칼럼니스트] 최근 서울 집값이 이상하다. 지난해 말까지만 해도 거의 모든 전문가가 2024년에 집값은 하향 안정세가 될 것으로 전망했다. 그러나 최근 서울 아파트값 추세를 보면 올해 2월부터 6개월째 상승하고 있다. 서울 아파트 가격은 문재인 정부에서 60% 이상 (실거래가 지수 78%) 폭등하며 2021년 10월에 정점을 찍고 하락하다가 2023년 1월에 바닥을 찍었다 (서울시 자료). 그 이후 소폭의 등락을 거듭하면서 안정세를 취하다가 최근 들어 오르기 시작한 것이다. 오름세로 돌아선 서울 아파트 가격과 관련하여 그 원인과 향후 진로에 대해서 전문가들 사이에 의견이 분분하다. 대부분 올 하반기까지 오름세는 지속할 것이라는데 의견이 없는 듯하다. 향후 1~2년 더 지속될 것이라는 전망도 나온다.

지금은 주택시장 환경이 문재인 정부와 전혀 다름에도 이렇게 주택가격이 상승하는 이유는 무엇인가? 문재인 정부에서 집값이 폭등했던 2019~2021년은 기준금리가 0.5%까지 내려갔다. 물가지수는 2019년 0.4, 2020년 0.5, 2021년 2.5%로 낮았다. 상대적으로 물가가 안정된 상황에서 낮은 금리로 인한 유동자금이 대폭 부동산으로 유입되면서 가격상승을 유발한 것이다. 코로나 대처를 위해 세계적으로 확대된 국가재정은 부동산 상승에 휘발유를 부은 결과를 초래했다.

그런데 코로나 대처를 위한 재정 확대는 곧바로 물가상승을 불러와 지난 3년간 누적 물가 상승치는 13%에 달한다. 물가상승은 돈 가치의 하락을 의미하며 서민들의 생활을 힘들게 한다. 주택가격은 돈 가치의 하락만큼 상승 탄력을 받는다. 올해 6~7월 들어 서울 아파트 거래량이 집값 폭등기인 2019~2021의 거래량에 버금가는 6천~7천 건에 이르고 있다.

윤석열 정부 들어 주택가격이 하락하면서 부동산 경기가 나빠지자 문재인 정부 때 묶었던 규제를 대부분 풀었다. 집값이 올라가면 규제를 강화하고, 반대로 집값이 내려가면 규제를 대폭 완화하는 방식의 부동산 정책은 역대 정부에서 40~50년간 반복되었다. 그러면서 역대 정부는 반드시 집값을 잡겠다고 호언장담했다. 그러나 결과는 어떠했나?

문재인 정부에서 부동산 정책을 총괄했던 김수현 전 정책실장이 작년에 ‘부동산과 정치’라는 책을 출간했는데, 의미 있는 내용이 상당히 많다. 노무현 정부에서 부동산 정책의 실무를 맡았고, 이 경험을 바탕으로 문재인 정부에서 부동산 정책을 총괄했는데, 두 정부 모두 부동산 정책 실패로 정권을 보수진영에 넘겨주었다는 세평이 있다. 김 실장은 누구보다도 뼈저린 성찰을 하면서 책을 집필했을 것이다.

그 책에 이런 말이 나온다. "정부는 절대로 집값을 잡겠다고 공언하고 자신하지 말라." 사실 집값은 경제 흐름에 따라 출렁거리면서 등락을 거듭한다. 정부가 나선다고 해서 경기에 따라 내려가거나 올라가는 집값을 잡을 수는 없다. 세계적인 거시경제와 부동산 시황에 따라 움직이는 집값을 어떻게 잡을 수가 있겠는가. 정부는 잡을 수 없는 집값 잡겠다고 과도하게 규제하거나, 부동산 시장을 살리겠다고 너무 섣불리 규제를 완화해서는 안 된다. 오히려 부동산 시장에 혼란을 가져와 국민에게 고통을 가중할 뿐이라는 것을 역대 정부의 부동산 정책 결과가 말해준다.

샤워실에 들어가서 물을 틀면 맨 처음에는 차가운 물이 나온다. 조금만 기다리면 따뜻한 물이 같이 나오면서 물줄기가 적당한 온도로 유지될 것인데, 성질 급한 사람은 그새를 못 참고 온수 쪽으로 수도꼭지를 틀어버린다. 그러면 너무 뜨거운 물이 나오게 되고 놀라서 다시 냉수 쪽으로 수도꼭지를 튼다. 이번에는 너무 차가운 물이 나온다. 바로 샤워실의 바보다.

부동산 시장은 경제 상황에 따라 늘 등락하면서도 시간이 지나면서 시장 자율 조정 기능에 따라 안정화되는 예도 있다. 따라서 시간적 여유를 가지고 부동산 시장 상황을 주시하며 그때그때 꼭 필요한 조치를 적정하게 하는 것이 중요하다. 부동산 시장이 너무 경색되어 집값이 폭등하거나 폭락하는 상황이 오지 않도록 관리하는 데 중점을 두어야 한다.

최근에 강남권을 중심으로 한 집값 상승이 주변 지역으로 확산하는 등 심상치 않은 조짐을 보이자 정부는 ‘국민 주거 안정을 위한 주택공급 확대 방안’을 내놓았다. 지금 부동산 시장이 들썩이는 것은 건설경기를 살리고 부동산 가격이 하락하는 것을 막기 위해 문재인 정부 때 시행했던 규제를 너무 과하게 풀어버린 결과일 수도 있다.

주택가격의 안정적 관리를 위한 부동산 정책은 과유불급(過猶不及)이다. 너무 지나친 것은 부족함만 못할 수 있다. 지나친 정책은 오히려 부동산 시장에 부작용을 초래해 국민의 고통을 가중할 우려가 있다. 과거 집값을 잡겠다고 과도한 규제 일변도 정책을 펼치거나, 내려가는 집값을 잡겠다고 모든 규제를 풀어버리는 ‘샤워실의 바보’ 같은 우를 다시는 범하지 말아야 한다.

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※ 본 칼럼 내용은 필자의 주관적 시각으로 더팩트 편집 방향과 일치하지 않을 수 있습니다.